Влияние архитектуры на капитализацию объекта
В среде экспертов до сих пор нет единодушного мнения, является ли оригинальная архитектура бизнес‑центра или торгового комплекса фактором, способным повысить прибыль объекта. Некоторые аналитики говорят, что красивый фасад дает лишь имиджевый выигрыш, другие уверяют, что вполне материальный, сообщает "Строительный Еженедельник".
«По нашим оценкам, архитектура проекта не влияет на ставки капитализации. Например, бизнес-центр «Регент-Холл» предыдущим губернатором был официально признан градостроительной ошибкой и тем не менее был успешно продан в 2010 году компании «Ренессанс-Девелопмент», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что архитектура все же способна влиять на капитализацию. Полина Белова, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine, полагает, что оригинальный внешний вид может повысить стоимость строительства объекта на 15-20%, однако при этом арендные ставки от этого значительных изменений не претерпят. «Надо понимать, что для арендаторов первоочередными факторами при выборе объекта является его локация, качество предлагаемой инфраструктуры. При этом объекты с оригинальной архитектурой всегда на слуху и имеют положительный имидж, поэтому спрос на них может быть выше.
Встречаются и неудачные примеры, например торговый центр «Штрих-код», – напоминает госпожа Белова.
Несколько более определенная ситуация со связью архитектуры с потоком посетителей в торговом сегменте. Денис Радзимовский поясняет: «Время вносит определенные коррективы в вопросы о требованиях к проектированию торговых центров. Петербург уже давно по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей опережает не только Москву, но и некоторые европейские столицы. В борьбе за внимание посетителей девелоперы начинают задумываться об эстетической привлекательности и архитектуре будущего проекта. Торговые комплексы наряду с другими зданиями формируют городское пространство, поэтому важно понимать, впишется ли проект в архитектурный ансамбль в той локации, где он строится».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», считает, что фасад всегда «продает» объект. Это правило действует как для офисных, так и для торговых центров. Если человек проезжает мимо ТЦ и его привлекает оригинальная архитектура, то, скорее всего, он посетит его. Среди торговых центров можно отметить ТРК «Варшавский экспресс» и обновленный ДЛТ.
Эксперты признают, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в особых местах. «Кроме того, если объект находится в центре города, необходимо вписать его в ткань исторической застройки, и инвестор просто вынужден «потратиться» на проектирование фасадов. Например, МФК «Преображенский» выстроен в классическом стиле и с фасада неотличим от других исторических зданий, расположенных здесь же. Если же речь идет о реконструкции, например, бывшего промышленного здания, не представляющего исторической ценности, в удаленном от центра районе – здесь никто не будет задумываться об архитектурном облике, достаточно сделать современную отделку, чтобы объект выглядел аккуратно. Например, бизнес-центр «Луч» на Охте – его облик просто осовременили с помощью отделочных материалов. Эксклюзивная архитектура в этих случаях не имеет никакого смысла», – рассуждает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По оценкам Дмитрия Золина, удорожание затрат при сложном проекте может достигнуть и 2000 USD за 1 кв. м, если применять дорогостоящие строительные и отделочные материалы или создавать очень сложные архитектурные формы.
Сегодня при проектировании бизнес-центров фокус смещается на инженерные и проектировочные решения, поскольку наиболее важным является функциональность и удобство внутренних пространств здания. «Проектируя пространство современного бизнес-центра, архитектор должен учитывать потребность современного арендатора в гибкости, поэтому один из последних трендов – изменяемое пространство, которое может адаптироваться под нужды арендатора. Также пространство бизнес-центра должно максимально использоваться и приносить полную отдачу», – полагает Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
«Если говорить именно об офисных зданиях, нужно отметить два момента. Во-первых, отношение к той или иной архитектуре здания является субъективным, и то, что может понравиться одним арендаторам, совсем не подойдет другим. Во-вторых, архитектурное решение фасада не является решающим фактором при выборе бизнес-центра. Для арендаторов большее значение имеет эффективность панировочных решений и профессионализм управляющей компании», – считает Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Впрочем, архитектурные изыски способны скрыть некоторые недостатки объекта. «Например, в скором времени на площади Конституции появится уникальный БЦ Leader Tower. Объект несколько проигрывает по транспортной доступности – далековато от центра и пробки. Но это будет первый небоскреб Петербурга вышиной 140 м. В качестве одной из главных особенностей здания заявлен его медиафасад – стеклянный фасад с подсветкой, который представляет собой большую информационную систему. Декоративная динамическая подсветка здания с элементами медиаформата не только украсит ночной город, но и сделает новый деловой центр одним из самых узнаваемых в Петербурге. Такой объект, безусловно, станет знаковым для города, и эта статусность отодвинет сложности транспортной доступности на второй план», – полагает Константин Меркель.
Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова среди проектов, отличающихся оригинальным внешним обликом, отмечает также деловой комплекс «Санкт-Петербург – Плаза», проектируемый «Лахта-центр», деловой квартал «Невская Ратуша». Так, например, в проекте «ВТБ-Девелопмент» («Невская Ратуша» – прим. ред.) будут использованы уникальные итальянские фасады, которые не использовались в строительстве до этого.
– БЦ класса А «Quattro Corti», в котором при сохранении облика исторических фасадов удалось создать оригинальное внутреннее пространство, изюминкой которого стали 4 цветных внутренних двора (студия Piuarch, Италия).
– БЦ класса А «Линкор». Архитектурная концепция была разработана мастерской «Студия 44». Фасад здания стилизован под корабль, перекликается с пришвартованной неподалеку «Авророй». Симбиоз престижного месторасположения на Петроградской набережной, названия и облика здания, несомненно, увеличивает привлекательность для арендаторов.
– БЦ класса А «Бенуа» на Свердловской набережной. Проект бизнес-центра разработан архитектурным бюро NPS Tchoban Voss (Германия). Архитектурная концепция и название основаны на истории места строительства – в 1877 году на даче Кушелевых-Безбородко поселилась семья художника и архитектора Александра Бенуа. Особенностью фасада бизнес-центра являются витражные окна с эскизами Бенуа к балету «Петрушка».
– Готовится к вводу в эксплуатацию еще одно оригинальное офисное здание – 140-метровый офисный небоскреб Leader Tower. Его особенностью является внушительная высотность и медиафасад.
Дата публикации: 10/12/2012 13:14
Дата последнего обновления: 10/12/2012 13:16