NSP.RU исследует векторы развития городской экономики. Проблемы известны: уход западных компаний, сокращение налоговой базы, масштабная переориентация транспортных потоков, падение доходов горожан. Векторы развития петербургской экономики: производство, туризм и жилищное строительство. К таким выводам пришли участники конференции «Именины Петербурга», организованной редакцией «НП» к Дню города. Конечно, в центре внимания были проблемы рынка недвижимости. Но – в приложении к тем отраслям городской экономики, которые сегодня, несмотря на сложные условия и вызовы, набирают обороты.

Дмитрий Прокофьев, экономист, эксперт рынка: 

– Экономисты не согласны с тем, что Петербург был «окном России в Европу». На самом деле Петербург был «окном Европы в Россию». Это не одно и то же! Петр I хотел воспроизвести Амстердам. Это город-порт, город-хаб. Каналы, которые прокладывал император, на тот момент были самой передовой транспортной технологией: большие объемы грузов можно было переместить только по воде. Кстати, с остальной Россией Петербург имел очень слабую связанность – добраться до Москвы было самым настоящим путешествием. 

Петербург входит в мировую цепочку прибрежных агломераций, разбросанных по берегам океанов. Около 70% мирового ВВП создается на территориях, расположенных не далее 60 миль от крупного порта. Москва, как говорят, «это другое». И то, как сейчас будут развиваться отношения Петербурга с Москвой, тоже большой вопрос. Две крупнейшие агломерации: в «большой Москве» 20 млн человек, в Петербурге – 8 млн. Между ними должен быть какой-то суперпромышленный кластер, связь, развитие, а ничего нет. Кстати, в советское время пробовали построить между столицами супер-город, но тоже не вышло. Как и с перемещением центра Петербурга на юг, на пересечение Московского и Ленинского проспектов…

С чем сейчас столкнется Петербург в связи с объявленным «разворотом на восток»? Этого никто не может сказать. Объективно наш город – часть мировой экономики, и он был хабом, через который снабжалась Москва.  Теперь роль такого хаба перетекает к портам Черного моря, поскольку Транссиб и Владивосток очень далеко. 

Также важно, как изменится центр города в результате джентрификации. Строятся колоссальные жилые комплексы на окраинах. Имеет же смысл обратить внимание на то, что и как можно строить в центре. Еще одна важная тема: экономика города – в значительной степени производная от транспортной системы. А без ее трансформации развитие невозможно. На мой взгляд, в Петербурге почти нет другого транспорта, кроме метро и такси. Причем про развитие метро я бы позабыл: не получится его построить, в центре для новых станций нет места. Так что для решения транспортных проблем городу больше подошел бы трамвай. Тем более для восьмимиллионного города Петербург очень компактный, не как Москва в этом отношении. 

Промышленность была там, где правительство платило деньги не считая. Однако в последние годы возникло множество предприятий, работающих на потребительский рынок, например, на автомобильные кластеры и не только. Но важно помнить: современное производство немноголюдное, там не так много будет занятых. Кроме того, многие местные предприятия закладывались с прицелом на международное сотрудничество, на экспорт в Европу. Что будет с потребительским рынком – большой вопрос. Как долго правительство сможет финансировать свои приоритеты – тоже неясно. Бюджет – производная от цен на нефть, газ и расходов из Фонда национального состояния.

Марина Зверева, АО «ЛОМО» и УК «ЛОМО-Недвижимость»: 

– Промышленные предприятия занимают 4% площади города, а в центре доходит и до 30%. В первую очередь речь идет о так называемом сером поясе. Обидно, что за последние годы этот термин стал привычным, «серость» многих напрягает.

Много предприятий в 1990-е и «нулевые» закрылись. Часть прекратила работать вполне обоснованно, из-за неконкурентной продукции и т. д. Частично была разрушена производственная кооперация. С другой стороны, появились интересные проекты редевелопмента. Для некоторых видов производств стали привлекательными особые экономические зоны и новые индустриальные парки. При этом продукции петербургских заводов и фабрик до сих пор тяжело конкурировать с импортными аналогами. 

Новейшие времена: объем госзаказа увеличивается. Активно развивается «серый пояс». Восстанавливаются связи предприятий, есть запрос на производственную кооперацию. Продажа и редевелопмент некоторых территорий приостановлены, Петербург снова «сереет». Особые экономические зоны привлекают производственников меньше: нет времени и средств на переезд. Возникает дефицит рабочих специальностей, нужны кадры из регионов. Все больше интересных проектов редевелопмента.

Если говорить про будущее… Мы прогнозируем дальнейшее технологическое развитие, рост импортозамещения, создание новых рабочих мест. Необходимы новые форматы недвижимости для промышленности, гибкие офисы, энергоэффективные производства, специализированные склады, апартаменты, хостелы и дома социального найма для размещения сотрудников.

У нас не получается создать города-спутники, в отличие от Москвы. Вариант, при котором в центре города существуют предприятия, надо хорошо продумывать. Переезд или организацию производства на другой площадке сложно планировать, но и такой вариант можно рассмотреть, поскольку растет трудоемкость производственных процессов на старых площадках. Надо внедрять новые технологии, ремонтировать сети, переходить на компактное и эффективное производство. В этом задача тех, кто управляет промышленной недвижимостью. Пока Петербург – индустриальный город.

В Петербурге складывались предприятия-гиганты, с мощными производственными комплексами. Внутри таких предприятий было все: и подсобные хозяйства, и общежития, и дома отдыха, у нас даже была вечерняя консерватория. Конечно, все площадки использовать невозможно. Кто готовился к переездам, это уже сделали. Хотя есть и те, кто отложил такие планы, чтобы выполнить госзаказ. Но освобожденные площадки, выставленные на продажу, есть.

Не хватает специалистов, рабочие специальности в дефиците в каждой области. У нас уже есть проект с Ижевском. Привозим людей оттуда, размещаем в апарт-отеле Avenue, и они работают фактически вахтовым методом.

Мы сузили специализацию. Избавились от общежитий, от домов культуры. Мы арендуем жилье на очень гибких условиях, и к общежитиям точно не хотим возвращаться. Тем более их передача городу растянулась на много лет и превратилась в огромную проблему.

Борис Селиверстов, ПАО «Кировский завод»:

– С персоналом у нас такие же проблемы. Не только с квалифицированными рабочими, еще бОльшие – с инженерами. Их просто нет. Совершенно ужасное образование: приходят выпускники, которые в лучшем случае владеют Excel. Люди в возрасте, которые получали среднее техническое образование, более грамотно пишут и говорят. 

Михаил Гущин, Группа RBI:

– У нас нет госзаказа, поэтому мы успеваем технологически перевооружаться, и все время смотрим потенциальные проекты, которые можно развивать. У нас большой опыт редевелопмента, особенно в плане приспособления исторических зданий и объектов культурного наследия. Для коммерческой организации такой проект должен содержать функцию, которая обеспечивает окупаемость в течение понятного срока. И это не офисные проекты, которые окупаются по 10–15 лет. Нужна составляющая, обеспечивающая денежный поток. Потому что сами проекты воссоздания исторических зданий, реконструкции или капремонта, – это убыточная история. Наш последний пример – Левашовский хлебозавод, реконструкцию которого мы закончили прямо сейчас. Там на территории расцвели груши и яблони, она стала модным местом, сюда приходят люди, делают селфи. Но сам проект глубоко убыточен. Хотя в результате получился отличный комплекс, наш офис туда переехал, там открывается культурное пространство и школа Masters, они будут работать на самоокупаемости. 

Редевелопмент требует огромного опыта по части согласований и строительства, а также серьезных инвестиций. Реализовывать такие проекты без сноса, только с ремонтом, – крайне сложная история. И в текущей экономической и градостроительной ситуации я не вижу для нее особых предпосылок. Мы проектируем, рассчитываем себестоимость. Потом приходим, вскрываем несущие конструкции и понимаем, что ошиблись миллионов на 200. Например, в сюжете с Левашовским хлебозаводом здание через два года просто упало бы.

Но все-таки «серый пояс» развивается. Например, окрестности станции метро «Фрунзенская»: огромный кусок промышленной территории был полностью заменен. И здорово, что там появляются не только жилые объекты, но и, например, фуд-молл от «Адаманта» на бывшем Варшавском вокзале, который меняет все вокруг. 

На мой взгляд, устойчивый поток финансирования для реконструкции или развития общественных пространств, зон и территорий сегодня обеспечит только жилая застройка. Торговые центры потеряли актуальность в период пандемии. А офисная недвижимость для Петербурга никогда не была точкой притяжения. Хотя, конечно, хочется верить, что на севере города вырастет новый деловой район.

О тенденциях можно судить на примере частных инвесторов. Когда что-то становится трендом, туда все бегут. Причем, как правило, бегут уже тогда, когда это перестает быть трендом.  Когда мы смотрим на рынок за последние 20 лет, то видим, что он растет примерно на 4% в год. Если кризисные тренды сглаживаешь, видишь очень понятную линию.  Поэтому на основании текущего тренда делать выводы о проекте, который только в предевелопменте находится пару лет, абсолютно некорректно.

 Дмитрий Некрестьянов, АБ «Качкин и Партнеры»: 

– Я бы назвал свое выступление «Законодательный футуризм: искусство малых шагов». Что нужно поменять, чтобы все стало хорошо. Какие поправки могли бы качественно изменить ситуацию с правовым регулированием в строительстве.

Первое правило: введение взаимной ответственности бизнеса и власти. Бизнес должен платить налоги, обеспечивать «социалкой», давать соцгарантии сотрудникам, готовить все документы без ошибок и пр. Если что-то не так – штраф. А государство пока ведет себя как капризный ребенок. Оно может испортить вам проект простым несоблюдением нормативных сроков рассмотрения заявок. Для Петербурга это очень характерная болезнь. Простое правило: если нет ответа на запрос, то проект считается согласованным – сильно изменило бы расстановку сил. И установленные сроки начали бы соблюдаться.

Следующий тезис: написание отказа – это работа профессионала, значит, он должен перечислить все основания. Чтобы дополнительные пункты не вылезали в судебном процессе. Если вы требуете от нас профессионально подготовленных документов, давайте и вы будете давать исчерпывающий ответ.

Третье правило. Если есть незаконный отказ, должна быть полная компенсация ущерба. Тогда это будет ответственное решение.

Следующий блок: понятные правила игры. Если проект стартовал, для него правила не изменяются до его планового завершения. При изменении норм должен быть предусмотрен переходный период. Нижестоящие нормативные акты своевременно приводятся в соответствие либо автоматически не применяются в соответствующей части. Боль юристов: даже если нормативный акт не соответствует вышестоящим, то формальная практика исходит из того, что пока вы его не отменили в судебном порядке, мы его все равно должны исполнять. И мы пытаемся исполнять прямо противоречащие друг другу нормативные акты. И чтобы ты ни делал, все равно виноват.

Все предложенные меры не требуют каких-то больших усилий, это делается просто, было бы желание. 

Полный текст на сайте https://nsp.ru/36372-mesto-peterburga-v-novoi-realnosti-nspru-issleduet-vektory-razvitiya-gorodskoi-ekonomiki

Дата публикации: 15/06/2023 16:29

Дата последнего обновления: 15/06/2023 16:29