С каждым годом скандалов, связанных со строительством в историческом центре Петербурга, все больше, а разбирательства между градозащитниками и девелоперами становятся все жарче. С некоторых пор в них активно вмешивается и Следственный комитет. Между тем спрос на первичном рынке жилья снижается, и это лишь усугубляет растущие риски инвесторов, работающих в центральных районах.

В прошлом году мы отметили рост инвестиционных продаж в историческом центре: РАД реализовал девять зданий.  В 2021 году мы продали всего пять, а в 2020 году – только два. Возможно, такой приток инвесторов связан с уникальностью рынка Петербурга, да и цены тут ниже, чем в Москве. Продавались даже сложные объекты, требующие глубокой реконструкции. За лоты активно торговались, например, здание на Адмиралтейском канале, напротив Новой Голландии, при стартовой цене 147 млн рублей было продано за 308 млн рублей. Большая часть сделок с постройками, требующими реконструкции, – это не просто перекладывание денег с банковских счетов в недвижимость, а действительно инвестиционные проекты. Так, реализован, наконец, уникальный комплекс зданий в Шуваловском парке, который находился в печальном состоянии. Инвестор намерен создать здесь новое общественное пространство.

Всего в Петербурге за 2022 год РАД реализовал 283 лота – это только недвижимость, причем без имущества банкротов. Петербург, кстати, единственный регион, который показал прирост в продажах – плюс 30%. При этом в Москве цены просели на 25–30%, а здесь этого не произошло. В 2023-м, как минимум, мы рассчитываем сохранить эти темпы. Интерес к центру Петербурга со стороны девелоперов будет всегда. 

Татьяна Новицкая, генеральный директор ООО «ГородЪ»:

– Гладко у нас ничего не происходит, во всяком случае, по моему опыту. Наверное, один из успешных проектов – строительство второй очереди музея Фаберже. Несмотря на все сложности, она введена в эксплуатацию. Дискуссии вокруг исторических домов и их ценности – из категории вечных. Так называемые градозащитники ищут все новые методы, чтобы отстоять свою позицию в судах. Да и девелоперы не стоят на месте, понимают, что если раньше к градостроительным справкам и историко-градостроительным исследованиям отношение было поверхностное, то сейчас это один из основных моментов, который надо учитывать, решая, браться ли за проект. Причем надо точнее оценивать техническое состояние здания (не только его аварийность), а также возможность перестройки – с соответствующими аргументами. 

Ян Бобрышев, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация» :

– Не надо сносить исторические здания, надо их просто восстановить. Речь про классические доходные дома, которых большинство в исторической части города. Если здание уже перевели в нежилой фонд, реконструируем под апарт-отель, если оно остается жилым – под жилье. Минимум сопротивления общественности, ничего не пристраиваем, но проводим комплексную реновацию, меняем перекрытия и подводим новые сети. Это дорогое удовольствие, дороже, чем новое строительство, но зато никакого Следственного комитета. Здесь нет сверхприбыли, но доход такие проекты приносят. Сейчас сильно выросла себестоимость, а цены на недвижимость упали. Рентабельность подошла к 5%, и если еще чуть-чуть качнется, то непонятно, что делать. Последний объект на ул. Черняховского мы купили только потому, что там есть возможность нового строительства. Себестоимость получается 267 тыс. рублей за 1 кв. м, а продаем мы на старте где-то по 220 тыс. за «квадрат». Только новое строительство позволит как-то в плюс выйти.  

Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»:

– Мы не можем себе позволить капремонт. Всегда идем по пути реконструкции, поскольку она в том числе подразумевает и смену функционального назначения. Мы строим минимум бизнес-класс. И если я покупаю за много-много денег квартиру в центре, у меня, наверняка, есть машина, и мне нужно ее куда-то поставить. Закон не требует создавать новые парковочные места в зоне регулируемой застройки, но там и квартиру никто не купит, если машину некуда деть. Значит, нужны подземные паркинги, механические парковки. А это уже не капремонт. Плюс мы попадаем на полный комплекс проблем, на которые сейчас господин Бастрыкин обращает много внимания. На мой взгляд, все эти истории проистекают исключительно из популизма, поскольку по факту никакие законы не нарушаются. Например, дом Басевича. Никто не спорит, что это не памятник и что здание аварийное. Если речь про историческое аварийное здание в зоне ЗРЗ-2, закон разрешает разобрать аварийные конструкции с последующим воссозданием внешнего вида. Но против этого и выступают градозащитники, утверждая, что дом не аварийный. Если речь не про памятник с ценными каминами и лепкой, то все равно, что будет за его фасадом.

И КГИОП работает нормально. Просто охранять здания надо не по году постройки. Я понимаю логику сохранения духа Петербурга, его визуальной линии. Независимо от года постройки здания могут образовывать то, что мы называем исторической средой, и ее надо сохранить. КГИОП выступал за то, чтобы взять квартал и полностью описать его. И для каждого здания составить регламент: что можно делать, а что нет. Эти данные надо внести в закон 820-7. Говорят, что для такой масштабной оценки в бюджете нет денег. На мой взгляд, он должен дать хоть что-то, а потом – как и с проектами планировки – эту работу оплатят застройщики. Причем это не значит, что девелоперы заказывают музыку. Это в принципе невозможно при широком обсуждении.

Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина» :

– Самая главная проблема – формат нашей нормативной жизни. Надо как можно скорее подготовить региональные нормативы на историческую часть города. Например, чтобы выполнить нынешние нормы по озеленению, приходится делать во дворах бетонные кашпо высотой полтора метра, которые никому не нужны. Между тем есть понятие вертикального озеленения, инверсионные кровли освоены... При разработке новых норм надо учитывать эти технологии. Ведь главная задача озеленения – это выделение кислорода, а не любование цветами. На брандмауэрах можно невероятные растения выращивать, столько кислорода будет...

 Думаю, в нормативах есть и другие нюансы, помимо кислорода. Еще одна тема – парковки. Получается, что при капремонте гостевые парковки не нужны, а при реконструкции и новом строительстве они требуются. Но главная глупость заключается в том, что их надо разместить именно на поверхности. Почему нельзя задействовать подземный паркинг для гостей, приезжающих к жильцам? Опять же горячо любимая всеми инсоляция: в центре мы должны обеспечить такое же облучение солнцем, как и на юге города. Это невероятно. С пожарными нормами тоже очень большие проблемы. Но, слава богу, пожарные разработали специальные технические условия, можно как-то выкрутиться. Кстати, законодательство разрешает те же спецтехусловия разрабатывать и по инсоляции. Просто этим никто не занимается. 

Иван Архипов:

– Спецтехусловий на инсоляцию точно не существует. Это вообще виртуальный параметр, его никогда не проверить. 

Михаил Мамошин:

– И у пожарных не было, но сделали ведь. В общем, нормами надо заниматься и как можно скорее. В городе лучше всех работает блок КГИОП. Это постоянный диалог с застройщиками, с профессиональным сообществом, есть процедура рабочих групп. Что касается КГА, приходится взаимодействовать с районными архитекторами, у которых в основном «спальные» кварталы и только несколько исторических домов. Да и то нет живого общения – только через «личные кабинеты». Для центральной части города нужны свои архитекторы, как в Москве, где создали специальный отдел для центра столицы. И личное общение нужно, поскольку если тупо следовать всем законам, вообще ничего нельзя будет сделать. 

Что касается градозащитников, среди них преобладают сотрудники библиотек, ученые и т. д. Лучше бы эти люди занимались своим делом. Нужны экспертные сообщества более высокого уровня. На мой взгляд, единственная здоровая структура такого рода создана Михаилом Пиотровским при Всемирном клубе петербуржцев.  

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления компании «Охта Групп»:

– Мы занимаемся и капремонтом, и реконструкцией. У нас, например, есть проекты «Обводный двор» и «Скороход». Это старые предприятия с историческими зданиями из красного кирпича. Некоторые практически невозможно приспособить под современные нужды. Кроме того, они попросту уродуют город. Но если меняешь назначение здания, то это уже реконструкция.

В принципе, я согласен, что с КГИОП работать проще. По линии КГА гораздо больше вопросов. Есть дикие нормы, которые никак не учитывают особенности Петербурга. Какие-то гостевые парковки, которые должны находиться в 10 метрах от стен, а в центре это вообще невозможно. Кроме того, теперь везде парковка платная, и эти нормы стали еще непонятнее.

Отдельная ситуация с ППТ. Для новой территории это понятный и нужный документ. Но разрабатывать его в центре практически невозможно: все упирается в жесткие нормы по парковкам, озеленению и т. д. Причем норматив надо обеспечить не только на своем участке, но и на всей территории. При этом город набит ППТ, принятыми в «дикие годы». Чтобы их изменить, придется все разрабатывать заново, а это, как сказано выше, невозможно. Вроде бы появилась норма, что в зонах охраны Правила землепользования превалируют над ППТ, но КГА так хитро ее трактует, что норма практически не работает.

Тем не менее центр города все равно будет манить инвесторов, он уникален и оттуда девелоперы не уйдут, будут продолжать грызть все эти сложности. 

Елена Резникова, заместитель председателя Совета Санкт-Петербургского городского отделения ВООПИиК:

– У нас в повестке есть вопрос, как инвестору снести в историческом центре здание и построить быстро и с гарантией то, что он хочет. Ответ нашего председателя: бегите из города. Слышу выступления про плюрализм и некомпетентные массовые высказывания. Я во многом разделяю это мнение. Но мы в уникальном городе, с уникальным числом объектов, формирующих историческую среду. И люди, которые здесь живут, могут высказывать и защищать свою позицию, рекомендовать органам власти, что им делать. Так что, к сожалению или к счастью, совсем вынести за скобки общественную дискуссию невозможно. Другое дело, проблемы возникают из-за того, что дискуссия идет непрофессиональная. И это создает определенный негативный фон.

Как реализовать проект в историческом центре? Самый верный рецепт: разговаривать. Закладывать много времени на обсуждение проекта на различных площадках, его популяризацию.  Возьмем Конюшенное ведомство: не было большей боли у градозащитников. Спасали, добились остановки проекта и тут же потеряли к нему интерес. Теперь исторический комплекс стоит в удручающем состоянии.

Юрий Грудин, генеральный директор Formula City:

– Сегодня очень часто девелоперы отказываются от проекта в центре города еще на этапе обсуждения. Потому что нет ни прозрачности процесса согласования, ни возможности просчитать сроки реализации – а это, как мы знаем, тоже деньги. Сложно предвидеть, как будет реагировать общественность. Высокие риски связаны с позицией подчас нескольких градозащитных организаций, у которых могут быть полярные точки зрения. Поэтому за проекты в центре города инвесторы просто не берутся. А если и берутся, то часто реализуют через тернии, совсем не в тех бизнес-моделях, которые изначально планировали. Да, находятся девелоперы, которые доходят до реализации идей, – это герои, готовые преодолевать все трудности. Для качественного развития центра Петербурга нужен более предсказуемый и упорядоченный процесс согласования, и чтобы мнение общества транслировала одна экспертная организация. В Москве, к примеру, инвестиционный процесс налажен – там он на порядок проще. 

Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions:

– В разговорах же про ППТ и нормативы мы забываем про старение центра города и состояние окружающей застройки.  Какой ремонт нужен, как сделать оптимальное усиление фундаментов соседних домов? Ведь даже обследование не позволят провести. А есть понятное решение – для поддержки проектов в центре необходимо вовлечение администрации города, жилищного комитета и Фонда капремонта. На соинвестирование капремонта можно направить часть средств из платежей застройщиков на развитие инфраструктуры. Такое государственно-частное партнерство ускорит омоложение центра! Без централизованного и системного подхода, организованного администрацией, никаких гарантий нет. 

Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга ГК «ЕВРОСТРОЙ» :

– У нас четыре проекта в историческом центре. Два из них – реконструкция. Еще два – новое строительство. Пусть с оговорками и ограничениями, но они сданы. На Воскресенской набережной введен ЖК «Приоритет» на 40 квартир. Много времени ушло на проектирование: набережная, проблемные грунты, соседние здания, необходимость заглубляться на два уровня, чтобы обеспечить парковочные места. Все это ювелирная работа. У нас нулевой цикл занял два года, да и процесс строительства был тяжелым. Второй объект – рядом с Технологическим институтом. Там мы столкнулись с проблемой инсоляции. Для исторического центра нужно, на самом деле, делать исключения в нормативах. Если капремонт, то требований по инсоляции нет. Но как только мы что-то достраиваем, паркинг, например, то норматив по инсоляции нужно соблюсти. Поскольку речь идет уже о реконструкции. 

Актуальный комментарий:

«Если отойти от петербургских достопримечательностей чуть глубже в кварталы, во дворы-колодцы, сразу становится понятно, насколько городу необходимо обновление. Однако в нынешних реалиях реализация любого проекта в центре – это непростой путь: получение исходных данных, согласования со всеми инстанциями, борьба с градозащитниками и т. д. Бизнес опасается брать объекты в центре. На внимательный анализ участков уходит много времени, средств и финансов, но самое печальное то, что даже изучив все вдоль и поперек и заложив любые возможные отступления от плана, 100%-й гарантии прибыльности нет. Поддержка органов власти многое бы упростила, да и сами они заинтересованы в развитии центра. Но когда дело касается согласований или решения вопроса с историческим зданием, которое уже невозможно восстановить, заинтересованность выражается в субъективных и объективных требованиях чиновников. Для инвестиционных проектов в центральной части города нужно ввести принцип «единого окна». Чтобы застройщику не приходилось отдельно согласовывать проект в КГИОП, отдельно – в КГА и в других инстанциях. Необходимо делать это в рамках одного регламента с едиными требованиями и через подачу одного заявления. Как минимум, это сократило бы расходы на постоянное исправление проекта по требованиям разных органов и, само собой, сроки согласования»

https://nsp.ru/35449-razvitie-centra-peterburga-nevozmozno-bez-voli-vlastei 

Дата публикации: 16/02/2023 14:57

Дата последнего обновления: 16/02/2023 14:57