Михаил Голубев: «В формировании качественной городской среды ключевую роль играет государство».

Городская среда, особенно центр, меняется медленно. Самое интересное происходит в пригородах, на границе природы и цивилизации. Об особенностях и перспективах развития малоэтажных форматов, максимально влияющих на демографический рост, рассказывает Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Прибрежный Квартал» в Приморском районе Петербурга.

— Чему научил вас опыт первого крупного проекта – МЖК «Никитинская усадьба» в Коломягах?

— Опыт может быть грузом, который мешает принимать решения, а может толкать вперед. Проект «Никитинская усадьба» запускался в середине 90-х, в несформировавшемся правовом поле для застройки. Этот опыт связан с пониманием взаимодействия между субъектами девелоперской и градостроительной деятельности, с генпланами, ПЗЗ, со становлением потребительского понимания (чего люди хотят на самом деле). Этот проект научил меня тому, что процесс городского развития – комплексный: не просто дома строятся, а среда развивается. Тогда была сложная корпоративная структура, приходилось работать с другими компаниями и инвесторами. Теперь я работаю самостоятельно.

В формировании качественной городской среды ключевую роль играет государство. Понимание, что проект с хорошим социальным, рекреационным и транспортным обеспечением можно продать дороже, приходит не сразу…

Опыт «Никитинской усадьбы» меня научил: лучше строить меньше, но качественнее. И дороже продавать. Работать с оборота, с массовым продуктом, с проектным финансированием – не совсем мой путь. Я хочу заниматься малоэтажкой и понимаю, что нужно для правильной деятельности инвестора и застройщика. При этом малоэтажное жилье должно быть доступным, и не только ИЖС, но и блокированные жилые дома, и многоквартирная малоэтажная застройка. Они дают возможности для роста населения, так как изначально предполагают большие площади помещений и комфортные условия для многодетных семей.

— Таунхаусы долгое время находились как бы в «серой зоне», регулирование было противоречивым. Сейчас наступила ясность?

— В Петербурге – да, с 2016 года стало понятно, как взаимодействовать с госорганами. Главное – должен быть необходимый вид разрешенного использования для участка: блокированная жилая застройка (БЖЗ) и соответствующие регламенты. Но и сегодня получить РНС на таунхаусы – это все равно волокита. Нам пришлось шесть раз ходить к главному архитектору, чтобы согласовать АГО. До этого восемь раз подавали в электронном виде…

— К вам в «Прибрежный Квартал» приезжали известные специалисты из Европы и США. Что их заинтересовало? 

— Еще в период «Никитинской усадьбы» я стал разбираться, как систематизируется этот тип городской застройки, узнал о методологии «нового урбанизма». Мы первые стали работать с ним в РФ, познакомились с Андре Дуани, создателем конгресса «За новый урбанизм» в США. Он к нам приезжал, потом француз –  Бертран Лемуан, голландец – Кейс Донкерс. Им была интересна Россия. И они были в ужасе от того, что у нас творится с массовой многоквартирной застройкой. Их заинтересовал наш проект в Лисьем Носу как попытка что-то изменить к лучшему. Они стали помогать, дали рекомендации. Но они в большей степени урбанисты, не девелоперы и не архитекторы. Конечно, сейчас по геополитическим причинам научные контакты очень затруднены. Но города развиваются по своим законам, эти закономерности, как минимум, надо знать и понимать. При этом обязательно учитывать и национальную специфику.  

Вторую очередь «Прибрежного Квартала» мы проектируем по-другому, мы многое упростили. Западная модель напрямую нам не подходит.  И если мы говорим об инвестициях в развитие городской среды, о создании нового продукта, мы должны следовать своим правилам. Менять и дорабатывать их в нужном нам направлении.

Россия большая, и нормативы Градкодекса действуют на всю страну. А территории разные, и условия разные. Сейчас крупные застройщики хотят «закатывать» поля индустриальными домами ИЖС, в ипотеку. И они рассчитывают не на средний класс, а на тех, кто за 7–8 млн покупал в кредит квартиры в многоэтажках. А теперь будут покупать эти домишки за 7–10 млн рублей…

— Потому что 100 «квадратов» лучше, чем 40…

— Да, только эти застройщики столкнутся с необходимостью создавать инфраструктуру: дороги, благоустройство, социальные объекты. Понадобятся большие затраты, а на стройке их компенсировать будет сложно. Только на продаже подготовленной земли. Если мы хотим расселять людей в индивидуальные дома, нам надо иметь экономически оправданную модель застройки. Это кропотливая работа, и только совместно с государством и с монополистами такую задачу можно решать. В Лисьем Носу есть еще три проекта - «Аллегро Парк», МЖК на улице Дуговой Евгения Финкельштейна, «Северная Лисица».  После окончания первых двух застройщики не рвутся больше в малоэтажку. Третий проект только начался.  На мой взгляд, наша проблема в том, что мы рассчитываем почему-то на богатых покупателей. А жилье в малоэтажных комплексах приобретает как раз «средний класс плюс», с бюджетом (в основном) около 20 млн рублей.

— Ну, не получается продавать в пригородах или в Ленобласти дома или таунхаусы по 10 млн и при этом строить школы и общественные пространства. Экономическая модель не позволяет.

— Тогда надо делать комплексный план развития поселения, например, в том же Ленинском, строить там еще и трехэтажные многоквартирные недорогие дома. Комплексная малоэтажка «пошла», потому что крупному бизнесу понадобились новые ниши, возможности многоквартирной застройки почти исчерпаны. Только тогда лоббисты начали ворошить и продвигать эту тему, менять устаревшие нормативы и правила, например, плотность улично-дорожной сети. Или местный пример: почему в Петербурге для ИЖС почти везде «положено» 12 соток? Почему не может быть 4 сотки (как в Севастополе)? Или даже две. Я считаю, что это ошибка. Две сотки – достаточно для дома до 100 кв. м, необходимый минимум. Земля очень ценный ресурс!

У государства уже есть понимание того, что регионы разные. Мурманск отличается от Краснодара. Для эффективности малоэтажного расселения в каждом регионе должна работать комиссия по развитию малоэтажного строительства. Есть еще инструменты государственной межведомственной поддержки инвесторов – например, Региональный инвестиционный стандарт. Малоэтажкой занимается малый бизнес, его и нужно поддержать. Помочь с градостроительной документацией под разумную социально-экономическую программу развития поселения, и будет город-сад в короткие сроки. При этом для самостоятельного строительства (хозяйственный способ) тоже должны быть правила и нормативы, иначе – хаос.

— Вернемся к «Прибрежному кварталу». Какие принципы вы закладывали в этот проект, какую идеологию?

— Сначала из-за влияния «нового урбанизма» у нас были несколько идеалистические представления. Пешеходный квартал: машины отдельно, люди отдельно. Набор сервисов для отдыха, для работы. Многофункциональность, многообразие застройки, разнообразие архитектуры. Еще важен баланс частных и общественных территорий, проницаемость среды, сохранение природных ландшафтов; некоторые дома просто прорезаны вековыми деревьями, стимулы для развития добрососедства. В первой очереди мы постарались это делать по максимуму. Понадобились сложные проекты с монополистами. Сейчас формируется соседское сообщество, тоже очень сложный процесс. Люди вроде бы научились жить без оград и заборов, но принципы добрососедства только еще складываются. Необходимость тратить деньги на общественное (то есть «не на свое») пока приживается трудно. Некоторые не хотят платить «коммуналку»… Но позитивная энергия постепенно преобладает, передавливает. Хотели ввести соучаствующее проектирование – пока не получается. Есть семьи с детьми, есть без детей, им сложно находить общий язык по благоустройству.

— Вы готовы тиражировать опыт «Прибрежного квартала»?

— Конечно. Наш проект не зря получил профессиональные премии. Кроме воплощения идей «нового урбанизма», здесь много и прикладных практик. Разбивка на очереди, или, к примеру, у нас в квартале частные сети. Я пока не могу их передать монополистам по разным причинам. Например, мы сохранили вековые деревья – а сетевикам нужен «коридор». Скорее всего, сети как общее имущество останутся на балансе ЖК. (Дополнения к 214-ФЗ это позволяют.) Опыт решения таких проблем полезен многим застройщикам.

— Каков «портрет покупателя», что за люди приобретают у вас жилье?

— Три основные группы. Основная – продвинутый средний класс, в основном предприниматели. Очень разборчивые покупатели в плане качества, семейные, с детьми. Им важны экология, наличие сервисов, близость социальных объектов. Есть молодые, пока без детей или с маленькими детьми. Третья категория – прогрессивные пенсионеры, которые хотят жить на природе, но без хлопот, связанных с собственным домовладением.

— Есть планы по комплексному развитию Лисьего Носа?

— Правильный вопрос. Мы пытаемся эту тему инициировать, вписать в рамки КРТ с поддержкой через региональный инвестиционный стандарт. Потому что комплексное развитие предполагает межведомственное взаимодействие. В городе аббревиатура КРТ – чуть ли не под запретом. Я хочу третью очередь квартала оформить как КРТ для нежилой застройки. Включить в него свои земли и прилегающие участки, 5–10 га, в том числе – кинотеатр «Чайка», который стоит полуразрушенный много лет. Полагаю, после выборов ситуация с КРТ сдвинется с мертвой точки. Поэтому хочется пожелать всем нам, чтобы наступающий День строителя стал позитивной точкой перехода к эпохе реформ, когда качество победит количество, и жизнь в городе станет еще лучше!

 Справка: МЖК «Прибрежный квартал» расположен в поселке Лисий Нос (Приморский район СПб). Застройщик и инвестор – компания «Зеленый Квартал». Площадь проекта – более 5,2 га. Застройка состоит из таунхаусов и коттеджей. Дома возводятся из кирпича и клееного бруса. Площадь домовладений – от 120 до 350 кв. м. Проведены городские коммуникации: газ, электричество, водоснабжение и водоотведение, оптоволоконный Интернет. Для отопления домов устанавливаются автономные котлы. Застройщиком организована и благоустроена охраняемая территория, общественные пространства, парковки. В первой очереди 100 домовладений, во второй – 70. Продано 80% домов.

* Михаил Голубев – эксперт по городскому развитию Агентства стратегических инициатив (АСИ) и эксперт петербургского отделения «Деловой России».

https://nsp.ru/39387-mixail-golubev-v-formirovanii-kacestvennoi-gorodskoi-sredy-klyucevuyu-rol-igraet-gosudarstvo?erid=2SDnjct4D8v

Дата публикации: 07/08/2024 17:17

Дата последнего обновления: 07/08/2024 17:17