В строительной отрасли Петербурга творится что-то неладное. Это интуитивно чувствуют даже люди несведущие, а специалисты так просто хватаются за голову. Более или менее налаженное при прежней городской администрации дело стало в последний год нещадно сбоить, принося девелоперам немалые убытки, которые никто не компенсирует. Объяснить, что происходит, корреспондент «С.-Петербургских ведомостей» попросил управляющего партнера компании «Теорема» Игоря ВОДОПЬЯНОВА.

– Игорь Михайлович, проясните, пожалуйста, ситуацию, которая сложилась на строительном рынке Петербурга.

– Давайте начнем все же с более общих вещей... Есть городская власть со всеми присущими ей функциями, прежде всего социальными – и есть частный бизнес, который не может не подстраиваться под нее, не учитывать те проекты, которые власть планирует в городе осуществлять. Им, по определению, нельзя работать иначе, чем согласованно! Еще недавно городом управляла Валентина Ивановна Матвиенко, у которой были четкие планы, и бизнес действовал в их русле. В ту пору мы твердо знали, что запланированное будет воплощено в жизнь, иногда, правда, с большим опозданием. Из этого и исходили, касалось ли это комплексной застройки территорий, Орловского тоннеля или сооружения новых мостов через Неву. А потом Валентина Ивановна ушла, и в Смольный пришли другие люди. Тут-то и выяснилось, что у них совершенно другие планы. Причем настолько «другие», что мы, строители и девелоперы, никак не можем угадать – какие же именно! И вот уже почти год, как они разбираются, а бизнес просто не понимает, что дальше делать.

– Я правильно понял, что новое правительство Петербурга в отличие от прежнего бизнес-сообщество о своих планах не информирует?

– Мы даже не подозреваем, что нынешнее руководство замышляет, и нам никто не говорит, что будет. По моим представлениям, пока вся деятельность нынешнего руководства города сводится лишь к тому, чтобы последовательно удалять тех людей, которые работали в предыдущей администрации. Я-то, честно говоря, полагал, что, поскольку девелоперские проекты достаточно продолжительны по исполнению, то новая власть обеспечит некую преемственность. То есть мы ждали: если прежний губернатор нам сказал, что планы развития города вот такие, то с приходом нового губернатора они не поменяются радикально. Но этого не происходит...

– Председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко недавно довольно неожиданно заявил, что проекты нужно подвергать ревизии – причем все. Как вы это прокомментируете?

– Этот процесс потребует больших интеллектуальных усилий со стороны группы крупных экспертов. А я не вижу этой группы экспертов! Я вообще не вижу больших интеллектуальных усилий со стороны власти: ее представители занимаются не стратегическим планированием, а решением тактических задач, причем в ручном режиме. К примеру, у них появляется какая-то задача – и они начинают ее решать. Но почему и откуда она появляется – непонятно, почему именно эту задачу надо решать – неясно. Причем они решают эти задачи без всякой увязки с теми, которые решали до этого. Более того, решение любой задачи могут бросить на полпути – и заняться чем-то иным. Поэтому, когда Вячеслав Семененко говорит, что нам нужно пересмотреть Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга и Генплан, а попутно еще и ввести региональные строительные нормы, я-то точно понимаю, что эту колоссальную задачу можно (если уж очень постараться) решить лишь года за два, а то и за три. Но вопрос в том, как мы будем жить все эти годы? Было бы неплохо, чтобы существующие законы исполнял не только бизнес, но и власть. «Если вы хотите что-то поменять, – сказал бы я власти, – так поменяйте тогда уже сами законы. У вас же есть большинство в ЗакСе, проблем с этим не будет! Но нельзя ли сделать так, чтобы то, что уже утвердили, не менялось задним числом?»

– А вы не считаете, что кому-то все это выгодно?

– В бизнес-сообществе Петербурга, скажу вам, считают проще: видимо, вновь пришедшие пока не могут разобраться в том, что им досталось. И вот они не нашли ничего лучшего, как для начала остановить все! Но у меня складывается ощущение, что время идет, а разобраться они все не могут. И я не вижу, чтобы к власти в городе пришли люди, которые являются крупными управленцами в вопросах городской среды. Зато я вижу, что оттуда как раз уходят масса таких людей...

– Как в этой ситуации чувствует себя бизнес?

– Скажу о себе – и вы все поймете. Несколько лет назад наша компания выкупила у города за 4 миллиона долларов участок в Петергофе – для его комплексного развития. Мы потратили там еще столько же на электричество и миллион долларов – на проект планировки территории. Этот проект утверждается уже три года, и мы, в дополнение к тем 9 миллионам долларов, потеряли еще три миллиона на процентах банку. И вот после всего этого нам говорят: «Стоп!» Простите, но я не сам разрабатывал этот проект – мы заказали его в ЗАО «Петербургский НИПИград», которое находится непосредственно в КГА. Все комитеты его утвердили, вице-губернатор, отвечавший тогда за строительный блок, подписал его. И после этого Вячеслав Семененко говорит, что теперь они будут пересматривать все проекты планировок! Что именно, спрашиваю его я. Разве наш проект не соответствует действующему законодательству? «Соответствует», – говорит. Но социальная нагрузка на территорию посчитана исходя из 30 квадратных метров жилья на человека, а на самом деле люди будут жить более плотно – и поэтому им не будет хватать детсадов и школ. Но ведь проектировщики не с потолка взяли расчетные данные – они почерпнули их из официальных документов, утвержденных правительством города: сколько власти сами указали в нормативах, столько мы и учли. И эта ситуация – такая же у всех. Вот вам и «благоприятный инвестиционный климат», и «дешевое жилье», которые требует президент. Так они в Петербурге и формируются. Но дело даже не в том, что говорит Семененко, ибо и он ничего не решает. Мне кажется, что у нынешнего руководства городской администрации «благоприятный инвестиционный климат» – это когда хорошо работается самой администрации. А в остальном они считают, что «благоприятный инвестиционный климат» – это когда какие-то барыги набивают себе карманы. Они вообще не воспринимают бизнес-процессы как таковые.

– Есть ли у вас собственное видение того, как должна развиваться в Петербурге строительная отрасль?

– Должна быть некая группа профессионалов своего дела – этакий неформальный профессиональный экспертный совет, к мнению которого прислушивается власть. Пусть не во всем, но хотя бы в 80 процентах случаев. Ведь чуть ли не вся работа КГА – это какое-то бессмысленное, почти безумное перекладывание бумажек! Строителей принуждают все время вносить изменения в проекты планировки. Но как это делать, если у меня комплексное развитие территорий, рассчитанное на 15 лет? Значит, надо на целый год останавливать работы и разрабатывать фактически новый проект?! И так не один раз! Получается, что комплексное освоение территорий городу не нужно, уплотнительная застройка не нужна. А что нужно? В Петербурге 110 миллионов квадратных метров жилья. Даже если дом простоит сто лет, надо строить 1,2 миллиона «квадратов», чтобы замещать неизбежно выходящее из строя жилье...

– Тот же Вячеслав Семененко говорит, что нам важнее реконструкция, реновация и комплексная застройка.

– Если мы занимаемся реконструкцией в городе, то себестоимость жилья резко возрастает. Поэтому нам и нужно заниматься разными строительными проектами. По Генплану города, территория в Петергофе, которую мы пытаемся три года согласовать, относится к зоне 3Ж, то есть там можно строить 5-этажные дома. Мы и говорим: давайте мы там будем строить, ибо там себестоимость строительства минимальная, мы сможем продавать жилье по 50 – 55 тысяч рублей за квадратный метр. Но если мы говорим о реновации «хрущевок», то там нагрузка – их жильцы, которым тоже надо построить жилье, куда их придется переселить. Это выводит только себестоимость на уровень 60, а то и 70 тысяч рублей. Значит, реновацию можно проводить лишь там, где потом продажная цена будет хотя бы около 90 тысяч рублей. Так давайте же понимать, какой продукт нужен городу! Если мы хотим, чтобы люди могли покупать жилье по 50 – 55 тысяч рублей за «квадрат», то этого добиться можно только за счет освоения новых территорий. А если они готовы покупать квартиры, где квадратный метр стоит 90 – 100 тысяч, давайте проводить реновацию – никто не против!

– Так, может, лучше, как в московском регионе, строить жилье в ближайших районах области – скажем, во Всеволожском или Ломоносовском районе?

Зачем? Напомню: до того как Москву расширили, Петербург был больше нее по площади в полтора раза. Так что территории для строительства у нас сколько угодно! Вся эта загибающаяся промышленность в центре города, она никому не нужна – надо снести оставшиеся еще с довоенных времен корпуса, а освободившиеся участки застраивать жильем. А вот новые заводы на них сооружать бессмысленно: это нарушит экологию и весьма увеличит себестоимость новой промышленной недвижимости – проще строить ее заново вдоль КАД. Так что нужно, повторяю, создавать некое экспертное сообщество, которое будет решать вопросы городского проектирования. Кстати, я совсем не претендую на участие в нем: я не специалист в городском проектировании. Я специалист в узкой сфере – строительстве офисов. Поэтому, кстати, когда губернатор Георгий Полтавченко заявил, что городу нужно выделить территории под какой-то деловой центр с застройкой минимум миллион квадратных метров офисной недвижимости, я понимаю, что это неправильно. Петербург в этом не нуждается. Город уже определился с деловой территорией – от Черной речки до моста Александра Невского, в том числе часть Петроградской стороны. Вдоль этой дуги и будет идти развитие всего нашего делового «сити». При этом не надо будет делать никаких гигантских капиталовложений в инфраструктуру. Понадобится лишь постепенно развивать уличную сеть и построить станции метро. Больше городским властям ничего не надо делать – сами все сделаем. Власти должны сосредоточиться на социальных объектах и развитии транспортной инфраструктуры.

Дата публикации: 31/05/2012 10:29

Дата последнего обновления: 31/05/2012 12:28