Застройщики уходят в сегмент ИЖС

09/01/2020

В конце прошлого года один из лидеров малоэтажного рынка Московской области Kaskad Family заявил о том, что из-за кардинальных перемен в долевом строительстве больше не будет работать по 214-ФЗ и перейдет в менее зарегулированный сегмент ИЖС. В интервью Ради Дома PRO председатель совета директоров холдинга Валерий Мищенко рассказал, почему компания приняла такое решение, и что ждет малоэтажное домостроение в ближайшем будущем.

— Так куда и почему вы уходите?

— Семейство компаний Kaskad Family на рынке более 10 лет. За все это время мы ни один проект не заканчивали в той же информационной и правовой среде, в которой его начинали. Мы сделали это заявление в конце 2018 года, когда вообще ничего не было понятно: ни степень готовности, по которой можно будет завершать проекты по старым правилам, ни как банки будут кредитовать застройщиков. Сегодня появилась хоть какая-то информация о том, как будет работать новая схема. Тем не менее, осталось еще очень много непонятных моментов — неясно, как финансировать имущество общего пользования, которое заложено в структуре каждого отдельно стоящего объекта в совокупности расположенных на территории.

Например, для того чтобы построить школу в нашем проекте «Парк Апрель», необходимо собрать на нее средства с жилых домов. И тут возникает вопрос: если построить половину комплекса, получается, и школу тоже наполовину построить? Или мы можем построить школу, а потом будем компенсировать деньги со второй половины? Банки не могут ответить на этот вопрос.

— Насколько, по вашей оценке, могут повыситься цены?

— Мы уже сейчас ощущаем последствия еще только предстоящих перемен. Покупатель понимает, что с введением эскроу-счетов и, соответственно, дополнительного метода контроля добросовестности застройщика банками, цена на жилье будет только увеличиваться. Отсюда — ажиотажный спрос, который растет и на малоэтажки, и на многоэтажки у всех застройщиков.

Это привело к тому, что за первый квартал (который всегда считался мертвым сезоном) 2019 года в среднем цена на «первичке», по нашим наблюдениям, на Киевском и Симферопольском направлениях скорректировалась от 6% до 10%. И так будет происходить до июля, потому что после 1 июля себестоимость подрастет, а люди стараются войти в инвестицию с как можно меньшей себестоимостью. Предполагаем, что в конечном итоге в течение ближайших полутора лет цена на «первичку» скорректируется на 15-20%.

— Будут ли покупать жилье по такой цене?

— Жилье будет дороже, но сократится предложение — на рынке останутся только крупные и средние застройщики. По Московской области еще пять лет назад было 500 застройщиков, сегодня — уже в пределах сотни. После введения новых правил, если останется 30 игроков, то это будет хорошо. И весь существующий спрос распределится на оставшихся немногочисленных игроков. При этом будет стимулироваться ипотека — президент недавно предложил снизить проценты по ипотеке с 11% до 8%.

Пока сохраняется эйфория на тему роста квадратных метров, но 120 млн «квадратов» мы все равно не сможем ввести, даже если сюда приплюсовать дачи и апартаменты. Дачная амнистия уже сейчас «сидит» в статистике.

— Так вы полностью уходите в ИЖС? Там сильно проще?

— В ИЖС сегодня очень комфортно. Сегмент не зарегулирован законодателем — даже получение разрешения носит уведомительный характер. Мы разработали линейку индивидуальных домов, которые планируем выводить на рынок уже в середине текущего года. Наш дом площадью 110 «квадратов» с полной отделкой на участке в 6 соток обойдется в пределах 10 млн руб. Проекты будут возводиться на других землях, которые были в нашем земельном банке, но до определенного момента мы не очень понимали, в каком виде и когда приступим к их освоению.

Сейчас мы видим, что на рынке произошли перемены, которые этот формат жилья делают востребованным. Во-первых, потому, что в области, кроме малоэтажки, ничего другого развиваться не будет. Вся многоэтажная застройка перейдет в Москву на ближайшие годы в силу планов реновации и застройки на промплощадках. Во-вторых, в плане регулирования отрасли на ИЖС не будет тех дополнительных процентов, которые должны будут платить квартирные девелоперы за счет эскроу-счетов и внимания к себе со стороны регулятора. В-третьих, миграционные службы очень хорошо «закрутили гайки», и сегодня практически невозможно нелегальным способом осуществлять строительство жилого дома за счет жителей ближнего зарубежья и средней Азии.

— На сколько в ИЖС возможен прирост, по вашей оценке?

— Думаю, что мы этого роста не заметим в статистике, потому что будут заканчиваться дома, вводимые по амнистии, и приплюсуют те дома, которые строятся с нуля. Предположу, что по новострою относительно текущего уровня в ближайший год на четверть объем предложения должен вырасти.

— Загородка ведь и так перенасыщена неликвидом...

— Да, поэтому есть большой риск, занимаясь этим непрофессионально, не попасть в нишу и не создать тот продукт, который нужен покупателю. Здесь еще нужно понимать, что аудитория сильно помолодела: 50% из тех, кто сегодня покупает жилье — люди до 35-и лет. Новое поколение не хочет передавать дома внукам, они хотят ими пользоваться. И это принципиальное отличие от того, что было раньше. Покупатели не хотят думать о потребительских характеристиках дома. Главное, чтобы в нем было тепло, светло и существовало некое комьюнити, в котором происходит управление всеми аспектами жизнедеятельности в комфортном для потребителя режиме.

Жизненный цикл продукта не заканчивается на продаже, он начинается с момента, как покупатель заезжает в дом. Только те девелоперы, которые обеспечат комфорт покупателя после того, как он жилье приобрел и начал там пребывать, получат конкурентное преимущество на годы вперед. Потому что будут способны управлять сообществами людей, а не просто продавать квадратные метры.

— Для ИЖС и для покупателей многоэтажки сильно разнятся ипотечные продукты. Существует ведь некая несправедливость в отношении покупателей объектов ИЖС...

— С этой проблемой мы пытаемся бороться очень много лет, ведь в ИЖС программы ипотеки на первичный рынок практически не существует. Есть три вида платежа, которые «физик» должен осуществить: он должен купить землю, построить или купить дом и, кроме этого, есть инженерная инфраструктура и дорога, которая идет к дому. Это три разных юрлица, которым идут платежи. И банк не понимает, что является залоговым имуществом по этому обязательству. Единственное, что сегодня подвергается ипотеке в ИЖС — это вторичка, когда сформирован объект недвижимости. А вот как на ДДУ откредитоваться в банке, «заипотечить» право требования на будущий объект недвижимости, такого не существует.

Мы очень обрадовались, когда Владимир Путин сказал, что методы стимулирования ИЖС надо предусмотреть. Насколько я знаю, сейчас соответствующее поручение ушло в Минфин. Надеемся, удастся создать продукт, который был бы универсальным для всей страны. И «физику» можно будет получать ипотечный кредит под проекты ИЖС на ставках, сопоставимых с многоквартирными домами. До сегодняшнего дня это была дискредитация в 4-5 процентных пункта.

— Каким для вашей компании был 2018-й год и каким, по вашей оценке, будет 2019-й?

— В 2018-м году мы трудились над устранением хвостов, которые остались от деятельности за многие годы. Много проектов вошло в завершающую стадию, а на завершающей стадии всегда вылезают вещи, которые ты мог не предусмотреть или которые можно было бы сделать лучше.

Например, в «Домодедово Таун» мы ввели третью очередь в эксплуатацию с задержкой в несколько месяцев. Мы были уже готовы вводиться, но тут неожиданно выходит требование Минстроя о том, что надо предоставить согласование Росавиации. Этого требования не было на этапе выдачи РНС. Мы идем в Росавиацию — там нам говорят, что нужно шумовое заключение. Напомню, «Домодедово Таун» — это 35 тысяч кв. метров, которые находятся в окружении миллиона квадратных метров многоэтажек ЛСР и «СУ-155». Все успели до этого ввестись, а Росавиация «прилетела» к нам. В полученном шумовом заключении (подготовка которого заняла 80 дней) говорится о том, что нам на территории комплекса надо построить беседку, где жители будут прятаться от шума пролетающих самолетов и таким образом беречь свои барабанные перепонки. Мы делаем проект этой беседки. И только после этого нам выдают заключение Росавиации. Замечу, это все не сценарий к фильму, а реальная история.

Дальше — больше. Всплывает, что необходима справка от управления культурного наследия с подтверждением, что на том месте, где мы уже все построили, не было никаких захоронений. И этого требования на этапе РНС не было тоже. Получили эту справку — обрадовались, что, наконец, введемся в эксплуатацию. Но на этапе подачи выясняется, что, когда утверждались правила землепользования и застройки, местные архитекторы газовую сеть, которую мы же и построили, нанесли на 15 метров правее той линии, по которой она де-факто идет. Это означает, что наши таунхаусы стоят ровно на этой линии, на газе, который мы же и построили. И по документам ввестись невозможно. Нам говорят: «Если пойти через совет депутатов, то месяцев за восемь можно проблему решить». Тут мы уже не выдержали и пошли скандалить. Люди платят до ввода повышенные проценты по ипотеке, все ждут, когда у них зарегистрируют кадастры, соцсети пестрят, что мы недобросовестные. А мы, простите, в каком месте недобросовестные? Тут уже, к счастью, нам пошли навстречу и исправили этот момент, как техническую ошибку. И только после этого ввели в эксплуатацию третью очередь «Домодедово Таун».

https://www.radidomapro.ru/ryedktzij/nedvijimost/jilio/valerij-mishchenko-kaskad-family--my-podgotovilis-65873.php

Дата публикации: 09/01/2020 11:18

Дата последнего обновления: 09/01/2020 11:18