Власть планомерно разрушает систему строительства жилья

25/06/2019

О том, что на строительном рынке каждый сам по себе, а потому правительство вьёт из строителей «верёвки», говорилось давно. Профсообщество призывали к консолидации и даже создали для этой цели целый ряд общественных организаций, но преодолеть консервативность участников рынка и призвать их к активности в защите своих интересов так и не удавалось. Пока, как говорится, не грянула беда. На прошлой неделе в Минстрое Республики Татарстан собрались представители всех этих ассоциаций и союзов для поиска совместных решений: как строителям выжить в условиях нескончаемой реформы жилищного строительства и как обуздать аппетиты банков, чтобы строить в соответствии с обновлённым законом.

Самые острые вопросы и вызовы, стоящие перед стройотраслью, обсуждали в конце минувшей недели на круглом столе в Минстрое РТ. На совещании было по-настоящему жарко — в Казань, помимо глав различных строительных ассоциаций, съехались и представители регионов, обеспокоенные грядущим переходом на проектное финансирование, а о проблемах говорили, не стесняясь в выражениях.

С вводным словом выступил президент Российского союза строителей Владимир Яковлев. Он предложил обсудить стратегию развития стройотрасли до 2030 года и проблемы, стоящие перед долевым строительством. Сославшись на выступление министра строительства Владимира Якушева, Яковлев сообщил, что государством прорабатывается вопрос смягчения перехода на эскроу-счета.

Президент Национального объединения строителей Антон Глушков напомнил, что последний подобный строительной стратегии документ разрабатывался 13 лет назад и за эти годы на рынке произошло множество изменений. «Документ серьезный, требует спокойного обдумывания. Те результаты, которые уже есть, дают надежду, что стратегия даст хороший результат для всех участников рынка, которые в нее вовлечены», — поделился президент НОСТРОЙ. По его словам, основной текст стратегии должен быть закончен к началу августа.

Подробнее о работе над стратегией рассказал вице-президент Российского союза строителей, в прошлом председатель Госстроя РФ Анвар Шамузафаров. Он затронул сразу несколько болезненных точек, среди которых и стремительный рост высотности строящегося жилья. Эксперт напомнил, что по итогам 2018 года она составила 16,3 этажа, и назвал цифру катастрофической — особенно в сравнении с мировым опытом. «Это начинает приводить к тому, что строящееся жилье тяжело реализуется, во многом из-за этого появляются обманутые дольщики. Начали строить жилье и не могут дособрать деньги до конца, потому что не хватает финансирования», — объяснил он. Проблема, конечно, наиболее характерна для маленьких городов — в Москве и городах-миллионниках спрос живее.

Шамузафаров привел итоги опроса ВЦИОМа, согласно которому 66% населения страны хотело бы проживать в малоэтажном жилье. А среди жителей многоэтажек таких еще больше — 77%.

В Минстрое не говорят правды

Отдельно вице-президент Российского союза строителей предложил обсудить реализацию национального проекта «Жилье и городская среда». Ни в 2019, ни в 2020 году выйти на цифры, предусмотренные нацпроектом, невозможно (в том числе по причинам, связанным с переходом на проектное финансирование), и в этом нужно честно признаться, считает он.

«Об этом и Владимир Анатольевич [Яковлев] говорил, что в этом году мы построили на 3 % жилья меньше, чем в прошлом году. И в этом году будет около 75 миллионов квадратных метров жилья. Мы не сможем построить 88 миллионов, которых от нас требует нацпроект, и об этом надо честно сказать, — призвал Шамузафаров. — В министерстве пока остерегаются говорить правду о том, что проект в этом году пока что проваливается».

В заключение он сказал о необходимости пересмотреть все существующие схемы территориального планирования, в том числе и в Татарстане. Территорию поселений нужно будет увеличивать с 19,5 млн га до 24 млн га, территорию застройки — с 3,47 млн га до 6,5 млн га (то есть фактически в два раза). Только в таком случае удастся достигнуть показателей, предусмотренных национальным проектом, считает он. Напомним, президентом РФ Владимиром Путиным была поставлена задача по увеличению объемов строящегося жилья с нынешних 80 млн кв. метров в год до 120 млн кв. метров жилья к 2024 году.

Шамузафаров же считает, что нацпроект «Жилье и городская среда» необходимо совместить с проектом строительства автодорог, при этом должен учитываться агломерационный принцип — поселения должны развиваться вдоль строящихся дорог. На этом фоне особенно показательной выглядит ситуация с казанскими Дербышками, жители которых протестуют против строительства в поселке каких бы то ни было магистралей. Как в таких условиях увеличивать объемы ввода — большой вопрос.

«Как видите, если мы пойдем по консервативному пути, — это 75–90 миллионов квадратных метров в год, и больше не выжать. В первую очередь должны помочь банки», — констатировал Яковлев, комментируя доклад коллеги.

«Если правительству нужна эта дата, пусть это будет 1 января»

Обсуждение плавно перешло ко второму вопросу — долевому строительству. Слово снова взял Глушков, отметивший, что постоянные поправки и изменения 214-ФЗ совсем не радуют строителей и регулирующие органы. Спикер обратился к статистике. В России находятся в работе 10 тыс. проектов жилых домов, из них в банки с заявлением о переходе на проектное финансирование обратилось 1300. Из них положительное заключение получили порядка 300 — четверть обратившихся. На сегодня застройщиками от банков в рамках проектного финансирования получено 10 млрд рублей — это сумма, позволяющая построить 10 жилых домов, и это 0,1% от общего объема жилищного строительства на территории России, озвучил неутешительную арифметику президент НОСТРОЙ.

«Понятно, что такая цифра не устраивает застройщиков, и мы попытались разобраться в причинах, которые мешают им начать эффективно работать в рамках действующего законодательства», — заметил он.

Глушков напомнил, что на прошлой неделе в СМИ прокатилась волна сообщений о том, что Минстрой готов пойти на уступки застройщикам и отложить введение схемы с использованием эскроу-счетов. «Большинство девелоперов смогут продолжать получать деньги напрямую от дольщиков до 1 октября 2019 года, прежний срок был 1 июля», — писал «Коммерсантъ» со ссылкой на собственные источники. Однако, по словам спикера, это не совсем правильная информация: после 1 июля деньги дольщиков привлекаться не будут, и главный вопрос на сегодня — когда будет отсекающая дата, которая установит 30% срок готовности объектов.

По словам Глушкова, НОСТРОЙ настаивает на том, чтобы компаниям дали спокойно достроить дома и с 1 июля застройщикам не пришлось единым скопом переходить на проектное финансирование (тем более что этот процесс сегодня занимает около четырех месяцев, так как система не отлажена), а срок доведения дома до 30% готовности оставили открытым. Если же такой возможности нет, то срок надо отложить не на три месяца, а хотя бы на полгода, считают в ассоциации. Тем более что 30% — это значительная часть работ, фактически это полностью вся коробка дома.

«По нашему мнению, это неверная дата. Если правительство РФ хочет установить эту дату, пусть это будет 1 января 2020 года», — предложил он. По его словам, письмо с соответствующим содержанием члены ассоциации уже направили в адрес зампредседателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития Виталия Мутко.

«Срок перехода стал фатальным. Застройщики не справляются»

Глушков вернулся к статистике, подтверждая тезисы Шамузафарова о том, что достичь показателей, заложенных в нацпроекте «Жилье», вряд ли удастся. С декабря 2018 года идет снижение числа выданных ипотечных кредитов (особенно это заметно в последние четыре месяца), а рост ставок негативно сказывается на объемах продаж. Самая низкая ставка на сегодня составляет 10,23%, — в то время как по паспорту нацпроекта она должна находиться на уровне 8,9%. Отставание составляет 1,5%, а это очень много, констатировал он.

Куда более впечатляющими выглядят другие цифры. В июле прошлого года было выдано 27 тыс. разрешений на строительство — фактически застройщики подстраховались на три года вперед (в надежде, что еще несколько лет смогут строить по старым требованиям). А вот дальнейшая динамика, по словам президента НОСТРОЙ, выглядит пугающей — фактически объем выданных разрешений с июля прошлого года равен нулю. Это штучные разрешения, они измеряются не сотнями и не тысячами. «Новые проекты на сегодняшний день не проектируют, разрешения не получают», — констатировал он, назвав это результатом проведенной реформы.

Изменились и сроки строительства: если в 2016 году средний срок строительства в субъекте РФ составлял 29,5 месяца, то сейчас он увеличился до 36,7 месяца — фактически в 1,5 раза. «Это очень негативный показатель. Технологии есть, мощности есть, и параллельно не очень хорошая динамика», — заметил Глушков. Соответственно, затягиваются и сроки передачи объекта инвестору. Если несколько лет назад эта цифра в среднем составляла два месяца, то в 2018 году она выросла до 6,8, а прогнозный срок задержек в 2019 году — уже 7,4 месяца. «Срок перехода стал фатальным. Застройщики не справляются с тем, чтобы обеспечить своевременную передачу законченного объекта инвестору», — добавил он.

На основе опроса застройщиков ассоциация выделила несколько пунктов, мешающих развитию. На первом месте, по словам эксперта, оказались проблемы часто меняющегося законодательства. Начиная с 2007 года изменения в №214-ФЗ вносились 25 раз. «Раз в полгода застройщик должен перестраивать всю модель бизнеса, неся дополнительные издержки, обретая дополнительные компетенции», — констатировал Глушков. Если компания хочет оставаться на плаву, она должна держать у себя грамотных финансовых директоров — иначе не выжить. Среди других проблем — высокие ставки по кредиту, сложности с переходом на эскроу, высокая стоимость присоединения к инженерным сетям. «Я знаю, что для Татарстана это не так актуально, но тем не менее», — добавил он.

Аккумулируя мнения застройщиков, НОСТРОЙ разработал несколько предложений, которые поддержал Мутко (по крайней мере, на словах). Первым пунктом идет разработка стандарта проектного финансирования, призванная упростить работу с банками. Недавно подобный стандарт был принят Центробанком для ипотечного кредитования, и выдача ипотеки стала проще, уверен спикер. Второе предложение — мораторий наизменения законодательства в области долевого строительства, хотя бы на один год. Еще один вопрос касался субсидирования. Правительством разработана схема, по которой региональные фонды «Дом.РФ» будут достраивать проблемные объекты обманутых дольщиков, не дожидаясь банкротства застройщиков, — за счет средств федерального и регионального бюджета. При этом правительство склоняется к тому, чтобы свалить проблемный долгострой на местные власти, если просматривается вина их контролирующих органов.

Законодателей просят остановиться

Пользуясь случаем, на злобу дня высказались и представители регионов. Вице-президент Российского союза строителей по работе в Северо-Западном федеральном округе Олег Бритов рассказал, как обстоит ситуация в Санкт-Петербурге, а заодно озвучил и будто снятый у всех с языка вопрос: зачем, воюя с 5% недобросовестных застройщиков (по официальным оценкам, доля проблемных долгостроев составляет 5–6% от общего объема жилья), кошмарить всех остальных?

«Пугает ранее озвученная цифра, что 30 % застройщиков уйдут с рынка (не добившись финансирования в банках). Они-то уйдут, только останутся их проекты, и это может повлечь за собой новых обманутых дольщиков», — спрогнозировал он.

По оценкам Бритова, в Санкт-Петербурге 72% проектов будут соответствовать критериям 10+30 (10% от общего числа ДДУ, 30% — степень готовности объекта), а 28% проектов должны перейти на проектное финансирование. При этом по 32 проектам у правительства Петербурга и органов надзора есть опасения, признался он, добавив, что на обработку заявок банками уходит от 4 до 6 месяцев, и это тоже может вылиться в определенные проблемы.

«Санкт-Петербург, Москва, Татарстан переживут этот процесс, может быть с минимальными потерями. Но отзывы от вызывают опасения, — подчеркнул Бритов. — Вопрос диалога банков и застройщиков я считаю краеугольным камнем — 4,3 триллиона, которые задействованы в стройке, при банковском финансировании откуда-то надо будет брать…»

Подытоживая все вышесказанное, эксперт предложил поддержать предложение Глушкова по принятию моратория на изменения в законодательстве и установить куда более долгие сроки. «Не на год, а хотя бы на 3-4», — попросил он.

Гендиректор компании «Век» Евгений Воскобойников признался, что приехал на встречу прямо со стройплощадок Карелии, где виделся с крупнейшими застройщиками республики. «Какой-то театр абсурда. Я не знаю, как родить ребенка с 3-летним опытом строительства», — метафорично высказался он, комментируя требования, предусмотренные законодательством (1 объект — 1 фирма, но с опытом).

Спикер рассказал, что одна из карельских компаний обратилась в Сбербанк с просьбой предоставить им проектное финансирование. «Прикинули, что за 350 миллионов продадут. Но банк говорит: нет, нам нужна маржинальность 25 %, вы должны продать за 400 миллионов, и мы будем за этим следить», — на показательном примере проиллюстрировал он условия, на которых банки готовы финансировать застройщиков.

По словам Воскобойникова, маржинальность строительства в Карелии в среднем составляет 6–8%, и большая часть застройщиков просто не готова работать с банками на таких условиях. «В страну пришла огромная беда», — констатировал он, предложив присутствующим объединиться и вместе разработать предложения, позволяющие исправить ситуацию.

«Пусть будет банковское финансирование. Но пусть оно будет не 12 %. У меня бухгалтеров уже просто трясет», — эмоционально высказался Воскобойников.

Источник: «БИЗНЕС Online»

Дата публикации: 25/06/2019 13:26

Дата последнего обновления: 25/06/2019 13:28