Некоторые итоги рынка недвижимости в 2018 году

07/12/2018

Затянуть пояски

Причиной роста бизнеса в 2018 году не было развитие экономики. В выигрыше оказались те компании, которые сделали ставку не на богатство, а на бедность потребителя. Среди трендов, оказавших существенное влияние на петербургский бизнес в 2018 году, есть несколько позитивных. Один из них — устойчивый спрос на жилье, сохранившийся вопреки негативным ожиданиям. Однако рост не был связан с развитием экономики и потребительским оптимизмом. В частности, всплеск на жилищном рынке стал прямым следствием падения ипотечных ставок. Покупателей, способных приобретать квартиры на собственные средства, стало так мало, что они почти не влияли на рыночные тренды. В целом экономика перестраивалась под новую реальность, в которой потребитель устойчиво небогат.

Сокращение потребительского спроса уже повлияло на бизнес компаний в целом ряде отраслей. Причин для улучшения настроений покупателей нет, так как рост реальных доходов не превышает 2%. В этой ситуации призыв временно исполняющего обязанности губернатора Петербурга Александра Беглова к подчиненным о более жесткой экономии: «Все заимствования должны быть разумные. Всем надо затянуть пояски, чтобы рачительно расходовать средства» — можно адресовать и к жителям города.

 

Закредитованность бьет рекорды

Грядущие законодательные изменения в 214-ФЗ оказали сильное влияние на покупательский спрос на рынке жилой недвижимости. По данным ЦИАН, за девять месяцев этого года общий объем выручки от продаж квартир у застройщиков Петербурга и Ленобласти достиг 294,3 млрд руб., что на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ажиотажный спрос мотивировал строителей поднять цены. Как сообщили в Becar Asset Management, за год квартиры в петербургских новостройках подорожали в среднем на 10%.

Поскольку большинство квартир как на первичном, так и на вторичном рынке приобретается с помощью ипотечных кредитов, объем их выдачи в этом году значительно превысил прошлогодние показатели. Так, с января по сентябрь этот показатель в Петербурге вырос на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в Ленобласти увеличился на 40%. Однако, по мнению экспертов, настроение покупателей может измениться уже в следующем году. В первую очередь на него может повлиять повышение Банком России ключевой ставки, что приведет к росту ипотечных ставок и в коммерческих банках. Еще одним фактором для падения темпов продаж, по мнению аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, станет «исчерпание платежеспособного спроса».

 

Больше государства

На фоне сложностей, с которыми в период кризиса сталкивается частный бизнес, эксперты отмечают дальнейшее усиление роли государства в экономике. Госкорпорации и банки с госучастием становятся все более активными игроками на рынке слияний и поглощений. В 2018 году этот тренд был заметен как на федеральном уровне, так и в регионах.

Усиление влияния государства на экономику ощущается и в Петербурге. В апреле 2018 года девелоперская компания «Терра Нова», занимающаяся развитием намывных территорий Васильевского острова, перешла под контроль того же Сбербанка. Смене собственника (до этого компания принадлежала бывшему депутату Госдумы Виталию Южилину) предшествовал длительный конфликт девелопера со Смольным. Контракт с петербургскими властями предусматривал крайний срок работ по намыву и стабилизации территории — 8 июня 2019 года. Когда стало понятно, что реализация проекта проходит намного медленнее, чем планировалось, в Смольном заявили о возможности разрыва договора с инвестором. Однако в октябре стало известно, что петербургское правительство может продлить срок намыва территорий на Васильевском острове еще на семь лет. Готовность чиновников дать проекту второй шанс эксперты и участники рынка связывают с тем, что «Терра нова» получила новый лоббистский ресурс в лице Сбербанка.

Еще один пример расширения госучастия в экономике связан с планами петербургского правительства докапитализировать ОАО «Метрострой» (главный метростроитель Петербурга) на 1,5 млрд руб. Таким образом город может довести свою долю в компании до 100%. Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин, комментируя эти планы, пояснил, что город хочет «вдохнуть новую жизнь в компанию», усилить кадровый потенциал и контроль города над метростроителями. «Мы объединяем пакет, который принадлежит метрополитену, комитету имущественных отношений, и проводим докапитализацию компании», — приводит слова чиновника газета «Коммерсантъ». По словам Албина, рассматривается два варианта: при первом город доводит контроль до 100%, при втором — миноритарием остается генеральный директор компании — Николай Александров.

 

Уголовный прессинг

Возможность государства выступать в качестве игрока на рынках, регулятора этих рынков и арбитра одновременно создает почву для правовых злоупотреблений. Шквальный рост уголовных дел в коммерческой сфере — тоже примета времени, связанная с государственной экспансией, рассказали участники экспертного совета Премии РБК Петербург 2018 со стороны юридических компаний. «Если раньше уголовные дела были направлены на защиту частно-правового интереса, то теперь основное количество дел связано с защитой интереса публичного — проще говоря, это споры между властью и коммерсантами», — отметил управляющий партнер Санкт-Петербургского офиса Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Иван Смирнов.

«Дальнейшее огосударствление экономики до уровня 60-70% и более ведет к эффекту замедленной бомбы: поскольку количество государственных контрактов в портфеле бизнеса растет, то в деятельности любого бизнесмена всегда можно найти публичный интерес, — продолжает он. — В итоге контракты, которые были заключены два-три года назад, сейчас дают ростки в виде реальных уголовных дел. Регулярные изменения правил игры, в том числе из-за частого изменения законодательства, не добавляют стабильности в экономической сфере».

Аналогичную точку зрения высказал управляющий партнер компании «Дювернуа Лигал», член Экспертного совета Премии РБК Петербург Егор Носков. По его словам, естественной реакцией бизнеса на такую ситуацию становится массовый вывод капиталов из России, который происходит, несмотря на санкции и настороженное отношение к российским капиталам в западных странах. «Пока же, к сожалению, при всем похолодании за рубежом российские бизнесмены, посчитавшие риски ведения бизнеса на родине чрезмерными, продолжат продавать свои проекты и размещать деньги в Швейцарии, Сингапуре и других странах», — говорит эксперт.

 

Стройка в новом формате

Еще одна системообразующая для петербургской экономики отрасль — жилищное строительство — прожила год в ожидании масштабных потрясений, которые должны произойти из-за изменений законодательства. Вплоть до вступления в силу изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» девелоперы не были уверены, что именно их ждет. В начале года Смольный направил в Совет Федерации пакет поправок, разработанных городскими застройщиками и чиновниками, но на федеральном уровне их учитывать не стали.

Новая редакция 214-ФЗ предполагает во время переходного периода (до 30 июня 2019 года) использование застройщиками старого механизма привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) или через эскроу-счета. Правда, пока новый механизм строители Петербурга осваивают неохотно. Генеральный директор ООО «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь сообщил РБК+ о том, что первый эскроу-счет в городе был открыт только в сентябре этого года, и на сегодняшний день договоры с банками по новой схеме заключают единицы.

Игроки рынка уверены, что уход от «долевки» приведет к удорожанию себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на жилье. Из-за возросшей конкуренции небольшие и средние компании будут вынуждены уйти с рынка, так как у многих нет нужного объема финансовых ресурсов, налаженных взаимоотношений с банками и участия в публичных рейтингах надежности.

Еще одна заметная черта петербургского строительного рынка в 2018 году — стремительно растущая популярность рынка апартаментов. По данным Knight Frank St Petersburg, объем продаж в этом сегменте за три квартала этого года увеличился на 74% по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Суммарная площадь строящихся проектов в продаже за год возросла на 14%. По прогнозам экспертов, в будущем интерес девелоперов к апартаментам продолжит расти, однако это может привести перегреву рынка. В частности, по мнению генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость, а также самих арендаторов на все проекты будет не хватать.

 

Больше зелени

Впрочем, как отмечают эксперты РБК Петербург, усложнение условий работы на строительном рынке вызвало ряд позитивных, с точки зрения конечного покупателя недвижимости, перемен. В частности, изменился подход девелоперов к озеленению и благоустройству придомовых территорий. Директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International Санкт-Петербург Елизавета Конвей объясняет, что сейчас помимо «стандартного набора» из детской площадки с газоном застройщики теперь устанавливают малые архитектурные формы и зоны отдыха с wi-fi; обеспечивают эмоциональное освещение фасадов дома, мощение и зонирование территории.

Учитывают строители эстетическую составляющую не только дворов своего жилого комплекса, но и территорий вокруг него. Так, в ноябре этого года в Петербурге выбрали концепцию благоустройства намыва Васильевского острова, в которое инвестор — Группа ЛСР — планирует вложить 1,7 млрд руб. Территория создания парковой рекреационной зоны вдоль набережной Финского залива протяженностью 2 км будет примыкать к будущему жилому комплексу застройщика. Правда, опрошенные РБК Петербург эксперты опасаются, что проект может серьезно измениться в ходе реализации — и красивые картинки, на которые «клюют» покупатели жилья, так и не воплотятся в жизнь.

Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

 http://spb.rbcplus.ru/news/5bffe7347a8aa936b21f4582

Дата публикации: 07/12/2018 18:17

Дата последнего обновления: 11/12/2018 11:52