Очередной майский указ для строителей

10/05/2018

 Новый президентский срок традиционно начался с «майского указа». В нем перед стройотраслью поставлены грандиозные задачи — рост объема ввода жилья до 120 миллионов «квадратов», улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно, установление ипотечной ставки менее 8%. Однако остается неясным, за счет каких средств удастся решить поставленные задачи и насколько удалось выполнить предыдущий аналогичный указ. “Ради Дома PRO” с помощью экспертов пытался выяснить, как государству достичь новых показателей.

Согласно новому указу президента, до 2024 года доступным жильем должны быть обеспечены семьи со средним достатком — в общей сложности около 30 млн семей. При этом ставка по ипотеке не должна превышать 8%. Также необходимо обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Объем жилищного строительства должен быть увеличен до 120 млн кв. м в год. Индекс качества городской среды глава государства велел повысить на 30%, сократив при этом соответственно количество городов с неблагоприятной средой в два раза.
Насколько выполнимы эти цели? В 2017 году впервые в истории отечественного рынка число выданных ипотечных кредитов превысило 1 млн. Между тем, по данным опросов общественного мнения, жилищные условия хотели бы улучшить порядка 41% населения, то есть примерно 60 млн человек, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. То есть на пике покупательской активности только 1,6% россиян смогли улучшить жилищные условия. Причем, речь идет по большей части о вторичных объектах — улучшение условий произошло только с точки зрения увеличения площади или переезда в более благополучный район города. А сделки со строящимися жилыми домами, которые и могут дать подлинное улучшение жилищных условий, достигли только 700 тыс. единиц. Иными словами, потенциал спроса в стране в разы превышает текущие показатели активности покупателей. «Жильё, тем более новое, остается привилегией, которую может позволить себе менее 0,5% населения страны или 1,2% от тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия», — сетует эксперт. Соответственно, по ее оценке, показатели спроса должны увеличиться в разы, чтобы не менее 5 млн человек ежегодно могли приобретать новое жилье (то есть 8% от желающих улучшить жилищные условия). И решить эту задачу можно только «при очень мощном и устойчивом экономическом росте».
Литинецкая также напоминает, что только за 2017 год средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась на 2 п. п. и достигла примерно 9,5% против 11,5% годом ранее. С этой точки зрения достижение порога 8% вполне реально, даже в ближайшие два года. «Однако формулировка, не предполагающая точного целевого показателя («ниже 8%»), свидетельствует о неуверенности самой власти в то, что ставка может быть ниже, скажем, 7%», — отмечает эксперт. 
Между тем, по опросам общественного мнения, большинство россиян сегодня считают комфортной для себя ставку по ипотеке величиной в 6%. Мария Литинецкая полагает, что снижение ставки до 8% может оказаться недостаточным для увеличения спроса на жилье (вторичное или первичное) до 5 млн сделок в год.
Увеличение ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. м за 6 лет также может стать выполнимым только при условии соразмерного роста спроса и доходов населения. Сейчас при вводе в среднем 73 млн кв. м. (с 2010 года), до 20% выставленного на продажу жилья в регионах не находит покупателей после сдачи новостройки в эксплуатацию. Есть случаи, когда девелоперы откладывают ввод домов, так как не готовы их продавать по тем ценам, которые были бы приемлемы для покупателей. Стоимость готовых квартир иногда приходится снижать на 10-20%.
Выполнение указа в части градостроительной политики, по оценке Литинецкой, также возможно, но только в случае коренного пересмотра налоговой политики и распределения доходов на уровне федерации. «Сейчас немалое число регионов пребывает в состоянии перманентного бюджетного кризиса, а политика сокращения расходов приводит к тому, что даже уборка улиц, освещение и другие минимально необходимые для городской жизни мероприятия не выполняются. Значительная часть средств уходит в виде налогов в федеральный бюджет, тогда как база для пополнения местных бюджетов постоянно сокращается из-за падения реального производства и миграции населения в столицы и другие крупные города. В таких условиях улучшить качество городской среды невозможно, а со временем — некому», — резюмирует эксперт.

Указом предусмотрено обеспечение доступным жильём семей со средним достатком. Но, в отличие от предыдущих выступлений, отсутствует ссылка на процент семей, для которых доступно приобретение жилья с помощью собственных и кредитных средств, отмечает руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко. По его мнению, текущая формулировка дает более широкую трактовку в виде семей со средним достатком. «Произошел принципиальный переход к абсолютным и легко измеримым и наглядным показателям: 5 млн семей и ставка 8%», — поясняет он. Ставка ипотечного кредитования может уже в следующем году достичь уровня 8 %. Если считать, что любая сделка на рынке недвижимости приводит к улучшению жилищных условий, то и 5 млн семей в год вполне достижимая планка.
Указ президента фактически фиксирует ранее обозначенные цели — повысить качество жизни людей при сохранении доступности жилья, отмечает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. По его мнению, ключевую роль в этом процессе будет играть рынок ипотечного кредитования. Все усилия, которые уже были приложены участниками рынка в направлении развития ипотечного рынка, уже привели к росту спроса на качественное жилье комфорт-класса - наиболее массовый сегмент в России. Вместе с тем, в свете перехода рынка на проектное финансирование строительства крайне важно снизить влияние низкого уровня инфляции на ипотечную ставку, подчеркивает эксперт. «Этот механизм в текущей конфигурации лишает застройщиков стимула оставлять на рынке самое дешевое предложение — квартиры на ранней стадии строительства, цена которых сейчас почти на 25% ниже готовых», — поясняет он. 
В результате, по подсчетам Дмитрия Трубникова, средняя цена квадратного метра вырастет примерно на четверть, и это может привести к заметному сокращению спроса. В таком случае банки недополучат от 4 до 5 трлн рублей, которые ежегодно приносят девелоперам продажи по ДДУ, и они не смогут полноценно заменить собой дольщиков в части полноценного финансирования строительства жилья. При этом банки получат сильную контролирующую функцию, поскольку в условиях дефицита средств от их решений о выделении финансирования фактически будет зависеть, кто из застройщиков сможет работать на рынке, а кто нет.
«При таком сценарии самый вероятный итог — замедление темпов строительства и, как следствие, сокращение предложения и дальнейший рост цен. Избежать его можно двумя способами. Во-первых, создать для застройщиков более комфортные условия доступа к финансовым ресурсам, в том числе создать источники финансирования альтернативные проектному. А, во-вторых, продолжать разрабатывать эффективные меры по снижению ипотечных ставок, что может компенсировать возможные ценовые колебания. Кроме того, крайне желательно дать отрасли возможность адаптироваться к уже случившимся законодательным нововведениям», — говорит Трубников.

 

Нацпроекты 2018–2024 годов, над которыми будет работать новое правительство Дмитрия Медведева, очень похожи на нацпроекты времен его президентства в 2008–2012 годах, сообщает “Ъ”. Практически вся идеология новых нацпроектов — в повторении старых: в основном это закупки оборудования, капвложения и госзаказы. Исключение — новый нацпроект по здравоохранению. При повышении пенсионного возраста на пять лет с 2019 года в жесткой версии большая часть нацпроектов может быть оплачена этой экономией.

Дата публикации: 10/05/2018 13:50

Дата последнего обновления: 15/05/2018 12:29