Творческий полет должен идти по определенной траектории

22/02/2018

 Девелоперский рынок в ожидании крупных перемен. Уже в июле в силу вступают новые поправки к ФЗ-214, в 2019 году на смену долевому строительству придет проектное финансирование и вот-вот даст о себе знать программа реновации. Что из этого несет наибольшую угрозу для бизнеса, и кто сумеет пережить грядущие катаклизмы, в интервью Ради Дома PRO рассказал директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

 — Наслышаны, что до 1 июля все девелоперы стараются вывести на рынок как можно больше новых проектов. Вы какие в очереди в экспертизу?— Действительно, такая тенденция наблюдается. Сейчас многие девелоперы стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Что касается нас, то мы планируем выводить проекты согласно своей стратегии.

— Маржа от квартир в «бетонной коробке» и квартир с отделкой сильно разнится?

— Особой маржи нет. Хоть мы и продаем не в убыток себе, маржа на отделке достаточно низкая и покрывает наши операционные издержки — разработка дизайн-проекта, выпуск документации и т.д. Отдельный большой кейс — с подбором материалов. Где мы сравниваем между собой продукцию разных производителей. Могу сказать, что мы не ставим задачу выбрать самое дешевое. 
У нас все планировочные решения квартир с отделкой соответствуют проекту, а не дизайн-проекту. Дизайн-проект идет четко в соответствии с проектом самого здания: никакие конструктивы мы не изменяем, не переносим. Все эти важные вопросы проходят государственную экспертизу. Все остальное на конструктив здания в принципе не влияет. А мелочи на уровне финишной отделки есть везде: где-то плинтус могли неаккуратно поставить, немного нарушилась регулировка окон. Это все рабочие моменты. Все устраняется нашими силами и покупатель получает свою мечту в идеальном состоянии.

— Перейдем от низменного к высокому... Вы привлекаете к своей работе известных архитекторов. Как вам в сегменте массового жилья, где каждая копейка на счету, удается найти баланс между архитектурой и требованиями рынка?
— Сама практика плотной работы с большим количеством архитекторов недавняя — буквально пара лет. Поначалу мы предоставляли архитекторам полную свободу действий, полагая, что гениальный творец создаст нам шедевр, который будет безусловно востребован рынком, покупателем. Мы наивно думали, что «золотой ключик» у нас в кармане, и больше ничего не нужно, только за рекламу чуть больше денег отдать. 
К сожалению, мы столкнулись с тем, что эти гениальные архитектурные идеи, как правило, слабо увязываются с конструктивом здания, с инженерным обеспечением и т.д. Когда это начинаешь «склеивать», начинают лететь искры. По большому счету, это относится ко всем компаниям, которые присутствуют на российском рынке. Причем, если мы говорим про иностранные компании, то тут история усложняется тем, что они не знают российских норм проектирования. 
В итоге мы пришли к тому, что стали прописывать очень детальные и четкие вводные в задании, начиная от своих пожеланий к внешней архитектуре, к генплану, организации общественных пространств. Мы подробно описываем целевую аудиторию, для которой это должно быть построено, чтобы архитектор понимал, для кого он проектирует. Должны быть прописаны конкретные запросы, которые есть у людей в жизни. Например, понимаем, что все больше людей любят кататься на велосипеде — прописываем в задании, что должны быть отдельные помещения для велосипедов, велопарковки, велодорожки и т.д. Уже на этапе задания мы работаем с себестоимостью, применяем стопроцентно эффективные решения, которые мы уже где-то приняли, добились нужного нам результата. 
Поэтому, с одной стороны, мы оставляем какую-то степень свободы для творческого полета. Но, с другой стороны, он должен идти по определенной траектории, которую мы ограничиваем. В противном случае мы выходим в бесконечные корректировки, переработки проектных решений и т.д. Только так можно получить действительно рыночный продукт. Приятно, что большинство проектировщиков, архитекторов это понимают. 

— С какими бюро был успешный опыт работы?

— Все наши объекты, которые есть сейчас в продаже, — результат такой успешной работы. Это Михаил Филиппов — UP-квартале «Римский», UP-квартал «Скандинавский» — бюро Semrén & Månsson. Есть менее известные, но, наш взгляд, не менее качественные проектировщики Проект Групп.

— Это такая разная архитектура. Классика Филиппова и модернизм шведов... У этих проектов разная аудитория?

— Разная и по возрасту, и по запросу. Помимо архитектуры, там совершенно разный набор квартир, разная типология, планировочное решение, площади — отличий очень много. Конечно, есть определённые пересечения. Но все-таки мы стараемся сделать так, чтобы проекты внутри нашего портфеля особо не конкурировали между собой. Поэтому мы их стараемся растаскивать географически и концептуально. Да, они объединяются под наш подмосковный проект и общую идею UP-кварталов: двор без машин, охраняемые территории, правильные МОПы, как в бизнес-классе и т.д. Но сама идея проживания немного разная. Есть функциональная стандартизация как некие санитарные требования к качеству продукта, а дальше идет разворот в сторону разных целевых аудиторий за счет различных решений.

— Это прибавляет вашим проектам капитализации? И вообще массовому жилью нужна качественная авторская архитектура? 

— Конечно, нужна. И, конечно, добавляет. Мы это видим, когда сравниваем наши проекты авторской и не авторской архитектуры. Мы видим разницу и по добавленной стоимости, и по темпам реализации, и по целевой аудитории. Там, где она не авторская (пусть и индивидуальная), целевая аудитория больше похожа на целевую аудиторию индустриального домостроения. А где присутствует индивидуальная авторская архитектура, там люди менее традиционны в своих запросах: их могут интересовать, например, квартиры с ваннами, где есть окна. В более простых проектах люди готовы платить за метры, а там, где есть авторская архитектура, — за красивые метры. 

Дата публикации: 22/02/2018 13:55

Дата последнего обновления: 05/03/2018 12:35