Непростая ситуация на рынке заставила искать новые подходы к устоявшимся форматам жилья даже самых крупных застройщиков. О том, какие перспективы в России имеют арендные дома, портал  Ради Дома PRO поговорил с генеральным директором риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексеем Болдиным. 

- Какие шаги, с вашей точки зрения, полезно предпринять государству, чтобы облегчить жизнь застройщикам?

- Первый - это облегчить доступ к земельным ресурсам. Московские власти пошли в этом плане застройщикам навстречу, действуют схемы рассрочек за платежи. Но они, к сожалению, процентные. Застройщикам надо облегчить доступ к земельным участкам, и тогда они смогут понизить цены на объекты. 

Следующий пункт - коммуникации. Чем легче будет доступ к ресурсоснабжающим организациям - монополистам по теплу, электричеству, воде и т.п., - и чем более лояльные условия они будут предлагать застройщику, тем больше будет строиться жилья. Его себестоимость уменьшится, и у застройщиков появится возможность снижать цену. Сейчас же ее снижать особо некуда - она упирается в себестоимость и кредитную нагрузку. Альтернативой для многих застройщиков становится банкротство и уход с рынка. Это сейчас и происходит: уже пошли крупные сделки по слиянию и поглощению, и, думаю, тенденция продолжится.

Поэтому, с одной стороны, нужно стимулировать спрос с помощью ипотеки, увеличения доходов населения, развития экономики. А, с другой - давать застройщикам возможность снизить цены, чтобы удовлетворять растущий спрос. И здесь от властей многое зависит. 

- Сколько процентов от общего числа продаж в ваших проектах приходится на долю инвесторов и каков портрет инвестора, покупающего квартиру в «Интеко»?

- Инвесторы у нас бывают трех типов. Первый - классические инвесторы, которые покупают, чтобы потом продать. Сейчас их доля в общем портфеле элитных объектов уменьшилась и составляет около 10-15% от общего числа клиентов. Второй тип - инвесторы, которые покупают объект для сдачи в аренду. Например, в нашем комплексе с апартаментами «Лайнер» на Ходынском поле целая секция апартаментов выкуплена АИЖК под пилотный проект создания арендного жилья, который в перспективе будет развиваться по всей России. Может, это самый большой, но не самый чистый пример. Но даже если не брать АИЖК, доля таких инвесторов у нас 15-20%. Третий тип инвесторов - клиенты, которые покупают «впрок», без четкого понимания, что делать с квартирой потом. В смысле, им понравился объект, и они купили там квартиру, потому что понимают, что в цене она не упадет, ее можно сдавать в аренду а затем отдать детям или продать. Их доля в элитном сегменте тоже достигает 15-20%. 

- А насколько вам вообще кажется интересной история с арендным жильем? 

- Безусловно, она перспективна. Посмотрите на мировой опыт: в Берлине, например, соотношение арендного жилья и жилья на продажу составляет 80% на 20% в пользу первого. В Нью-Йорке - 70% на 30%, даже в довольно специфическом в этом смысле Лондоне - 50% на 50%. Это европейский подход - арендовать, а не покупать, он связан исключительно с менталитетом. В России же доля арендного жилья заметно ниже половины, это говорит о том, что у нас структура обеспечения граждан жильем совершенно перекошена. 

К тому же сегодня арендное жилье в России - это черно-серый рынок, который представлен частными собственниками с непонятным правовым статусом, непрозрачными ценами, непрозрачным налогообложением и низким качеством самого жилья. При этом спрос на качественные арендные площади есть. Я лично знаю несколько обеспеченных семей, которые продали свое дорогое жилье, получили, условно говоря, сто миллионов рублей, положили на депозит в банк или вложили в свой бизнес, а квартиру снимают в этом же доме. В результате их дополнительный доход практически удвоился. 

- Как строительство такого жилья может быть выгодным для застройщика?

- Я отвечу на примере «Лайнера». На данном этапе ГК «Интеко» не рассматривает себя в качестве оператора этого арендного жилья. Мы как застройщики просто продали его по рыночной цене с неким определенным дисконтом. Чем для нас это может быть интересно? В «Лайнере» достаточно большой объем однотипного предложения, и продать оптом значительный кусок нам очень выгодно - это позволит нам отрегулировать цену на остатки, быстрее продать весь проект и в результате улучшить нашу экономику. 

Вторая выгода - инвесторы от АИЖК хороши тем, что покупают не на продажу, соответственно, в отличие от обычных инвесторов, не будут мешать нам продавать свой первичный объем. 

Вопрос в том, может ли быть вообще рентабельным арендный бизнес. В среднем по Москве доходность арендного жилья порядка 4-5% годовых. «Лайнер» демонстрирует где-то 8-10%. Однако важно учитывать стоимость денег. Если ты берешь кредит под 15% годовых, а от сдачи имеешь 5% или даже 10%, то понятно, что экономики нет. Естественно, у АИЖК есть возможность привлечь эти деньги бесплатно или же по другой ставке. Но надо понимать, что для того, чтобы в этот бизнес пошли коммерческие застройщики, стоимость денег, проектного финансирования под эти проекты должна быть другой. Здесь же можно говорить о необходимости корректировки налогообложения - уменьшить или обнулить его для арендного жилья. 

- Как сейчас развивается ситуация с объектами компании в регионах? Как изменился спрос за последние два года?

Для нас сейчас Ростов-на-Дону самый перспективный регион. Мы там присутствуем с 2008 года, работаем в сегменте доступного жилья и занимаем лидирующие позиции - примерно 23% рынка. Город динамично развивается, в том числе благодаря ЧМ по футболу в 2018 году. На мощностях собственного реконструированного завода Группа «Интеко» уже построила там несколько сотен тысяч квадратных метров жилья, и планирует построить еще около миллиона.

Мы постепенно наращиваем присутствие в Санкт-Петербурге. Доля рынка у нас долго была очень маленькой, порядка 0,2%, однако в этом году мы приступили к реализации двух больших проектов суммарно где-то на полмиллиона квадратных метров. Наш питерский ДСК сейчас под реконструкцией, поэтому дома будут строиться по монолитной технологии.

Спрос, как и везде, меняется в пользу небольших квартир с функциональной планировкой - чтобы и цена не кусалась, и жить было комфортно. Вопрос в том, как быстро ты сможешь это предложить. И наше преимущество в том, что мы активно используем московский опыт и можем не просто следовать за спросом, а формировать его. Столичные тренды ведь приходят в Санкт-Петербург через год или два, а в Ростов - через три-четыре года. Поэтому в регионах мы можем раньше других предлагать новые продукты. Например, в Ростове мы первыми вывели на рынок студии, которые сначала ростовчанами не принимались, а потом стали хитом продаж. Сегодня рынок ими насыщен, но тогда мы получили серьезное преимущество перед конкурентами. Потом мы предложили там квартиры с европланировками, а сейчас в наших ростовских объектах хорошо продаются квартиры с отделкой, хотя раньше ростовчане преимущественно делали ремонт сами. 

А очень скоро мы предложим ростовскому рынку радикально другой продукт - даже по сравнению с тем, что мы предлагаем сейчас. В ближайшее время в районе «Левенцовский», нашем якорном проекте, начнется застройка очередного микрорайона на 503 тысячи квадратных метров. Там будет все то, что совсем недавно начали предлагать в эконом-классе столичные девелоперы: средняя этажность, квартальная застройка, внутренние дворы без машин. Дома будут строиться по новой модульной системе, которую мы для себя условно называем "индустриальным монолитом». Сами дома будут производиться на домостроительном комбинате, но у них будут все свойственные монолиту преимущества - высокие потолки, гибкая квартирография, возможность свободной планировки. И все это - при быстрой возводимости. Это будет совсем другое качество жизни и, кажется, мы опять серьезно опередим конкурентов. Думаю, на такой продукт будет спрос даже в нынешних условиях. 

Дата публикации: 06/12/2016 13:30

Дата последнего обновления: 06/12/2016 13:31